士業に役立つ不動産評価まめ知識

10/28のニュースで、

「新型コロナウイルスの影響で地価が下がる中、

国税庁は相続税などの計算の基準となる

「路線価」の補正を検討してきましたが、

引き下げないことを決めました。」

と出ていました。

 

【路線価の補正】

 

7月に発表された令和2年の路線価は、

令和2年1月1日時点の価格であり、

新型コロナウイルスの影響が考慮されていないため、

地価が20％以上下落する状況が

全国の広範囲に及んでいないかなどを目安に、

国税庁は路線価の引き下げの検討を進めていました。

 

20％以上の下落というのは、

路線価が時価の80％となっているため、

それを下回るような状況ということになります。

 

【今年前半の地価動向】

 

以前のブログにもアップした

基準地価の地価動向によると、

近畿では最大でも

大阪ミナミの半年間▲18.8％でした。

 

大半の商業地が±0.0％から▲10％まで。

住宅地では横ばいから微減程度が多く、

路線価の補正率を設定するほどの

地価下落は無かったことになります。

 

【今後の地価動向】

 

住宅地は大きな下落は無さそうですが、

商業地はこれからも下落が続く可能性があります。

 

オフィスや店舗では、すぐに退去したくても

3ヶ月〜6か月前に解約通知を

しなければならない契約になっていることも多く、

影響はこれからさらに出てくる可能性も高いです。

 

【個別物件】

 

上記はいずれも地域の全体的な地価動向です。

個別物件の価格を検討する場合は、

さらに個別具体的に検討する必要があります。

 

地域的に大きな下落が無いエリアの物件でも、

テナント退去が相次ぎ、賃料が大きく下がり、

今後も入居がすぐに見込めない場合など、

大きく価格が下がる可能性があります。

 

このような個別の状況を知りたい場合は、

ゼヒ不動産鑑定士にご相談ください。

 

＜路線価について（国税庁ホームページ）＞

「路線価及び評価倍率は、

毎年1月1日を評価時点として、

地価公示価格、売買実例価額、

不動産鑑定士等による鑑定評価額、

精通者意見価格等を基として

算定した価格の80％により評価しています。」

生産緑地についての研修会に参加してきました。

2022年問題、相続対策、不動産市場予測など

非常に興味深い内容でした。

 

不動産鑑定士も生産緑地の評価を

依頼されるケースがありますので、

評価について考えてみました。

 

【生産緑地とは】

 

市街化区域にある農地のうち、

生産緑地地区の指定を受けた農地です。

 

面積は500㎡以上が基本で、

平成4年（1992年）に

指定を受けた生産緑地が大半です。

 

＜メリット＞

・固定資産税が農地並み課税で非常に安いこと

・相続税の納税猶予を使うと、評価が非常に安くなる。

 

＜デメリット＞

・生産緑地に指定されている間（30年間）の営農義務。

・納税猶予を使うと、死ぬまで営農義務。

（生産緑地指定と関係なし）

 

【財産評価基本通達における評価】

 

「No.4626　生産緑地の評価」

 課税時期から、買取りの申出をすることが

できることとなる日までの期間により

以下のとおり減価割合が定められています。

 

すぐに申出できるもの        　▲ 5％

5年以下のもの　　　　　　 ▲ 10%

5年を超え10年以下のもの　▲ 15%

10年を超え15年以下のもの　▲ 20%

15年を超え20年以下のもの　▲ 25%

20年を超え25年以下のもの　▲ 30%

25年を超え30年以下のもの　▲ 35%

 

【鑑定評価】

 

生産緑地について、建築物の新築、

宅地造成などを行う場合には、

市町村長の許可を受けなければなりません。

 

しかし、この許可は、農産物の生産集荷施設や

市民農園の施設等を設置する場合以外は、

原則として許可されないことになっています。

 

財産評価基本通達は、このような

市街化区域で宅地化も可能な土地なのに、

一定期間農地としてしか使えないことを

考慮した減価になっているということになります。

 

＜開発許可との関係＞

生産緑地は、解除されれば宅地利用が可能ですが、

そもそもその生産緑地は宅地化できるのでしょうか。

 

生産緑地の主たる需要者としては、

開発素地を求める不動産業者（デベロッパー）

が想定されます。

 

生産緑地が多く存在するのは、都市の外辺部です。

そもそもその地域に宅地需要はあるのか、

そもそもその生産緑地単独で開発可能なのか。

 

周辺も生産緑地に囲まれてしまっていたり、

道路要件で開発許可が不可能であったり、

そもそも生産緑地が解除されたとしても

宅地化が見込めない物件もかなりあると思います。

 

このような場合は、買取申し出までの

期間のみの減価だけを考えるのではなく、

そもそも「生産緑地でないものとして評価した価格」が

適正かどうかをしっかり検討する必要があります。

 

単に、正面路線価×地積×画地計算のみでは、

時価を超えて過大に評価してしまう可能性があります。

 

【その他】

 

余談ですが、生産緑地の申出期間による減価割合と

配偶者居住権で適用される複利現価率。

 

土地利用可能性などを反映して、

同じ期間であっても率が異なることが興味深いです。

高低差がある土地について、

居住の快適性から見た住宅地に続いて、

商業地について見ていきたいと思います。

 

【道路より高い土地】

 

＜プラス要因＞

日照・通風・排水・眺望等に優れるため、

プラス評価です。

 

特に、リゾートホテルのような物件の場合は、

眺望の良さは大きなプラス評価となります。

 

商品宣伝効果の面から見ても、

看板などの視認性が高まることから、

基本的にプラス評価です。

 

＜マイナス要因＞

あまり高い場合は、顧客を引き寄せにくくなり、

徒歩や車を問わず、出入りの便も悪くなってしまいます。

 

また、擁壁や階段を設置する必要が出てくるなど、

費用面からもマイナスになることがあります。

 

さらに、衣料品や食料品店舗の場合は、

道路より高い→日照が良いこともあり、

日照による商品の劣化を速めることもあるので、

必ずしもプラス評価となるとは限りません。

 

【道路より低い土地】

 

＜プラス要因＞

ありません。

 

＜マイナス要因＞

あまり低い場合は、顧客を引き寄せにくくなり、

徒歩や車を問わず、出入りの便も悪くなってしまいます。

 

また、住宅地と同じように

日照・通風・排水・眺望等が劣るため、

マイナス評価です。

 

周辺の雨水・排水が流入し、

敷地内が水浸しになるほか、

土地上の建物にも水没や湿気等で

大きなダメージを与えることになります。

 

また、道路と等高にするための造成工事に

多額の費用がかかってしまったり、

擁壁費用（土止費）が過大になることもあります。

 

道路から低いと、看板なども見えにくくなり、

商品宣伝効果の面からマイナスになります。

 

【まとめ】

 

道路より低い土地は、

住宅地でも商業地でもプラスは無く、

道路より高い土地は、

利用の仕方によってプラス評価となります。

 

【相続税路線価】

相続税路線価でも、

等高な土地ばかり並んでいる時に

対象地だけ道路と一定以上の高低差があると、

上記のようなプラスマイナスが付きます。

 

しかし、全ての土地が同じように

道路と高低差があるような場合は、

高低差があることがそもそもの正面路線価に

織り込まれている場合もありますので、

どのような前提で評価をしているか注意が必要です。

「高低差がある土地」って？

前の道路より高くor低く接している

土地のことです。

 

住宅地ですので、角地と同じように

「居住の快適性」の観点から見ていきます。

 

【道路より高い土地】

 

＜プラス要因＞

日照・通風・排水・眺望等に優れるため、

居住の快適性としてプラス評価です。

 

道路より高いと、周辺の雨水・排水も入ってこないし、

道路より高くしている家って多いですよね。

 

このように、ほどほどの高さの土地はプラス評価です。

 

＜マイナス要因＞

一方、バリアフリーの観点からは、

階段を使って家に入ることになりますので、

必ずしもプラスとは言えません。

 

また、近年の土砂災害の多さなどから、

あまり高低差があるような住宅地は

災害リスクがあるため敬遠される傾向にあります。

 

さらに、一定以上の高さになってくると、

擁壁工事、階段や掘り込み車庫などの設置費用が

かなり高くなってきます。

 

特に、擁壁については、

古くて耐久性がなく危険性が高い場合、

かなり多額の工事費になるので要注意です。

 

このように一定以上の高さの場合、

マイナス要因のほうが強くなってきます。

 

【道路より低い土地】

 

＜プラス要因＞

ありません。

 

＜マイナス要因＞

日照・通風・排水・眺望等が劣るため、

居住の快適性としてマイナス評価です。

ちょうど道路より高い土地と正反対ですね。

 

同じように、周辺の雨水・排水が流入し、

敷地内が水浸しになるほか、

土地上の建物にも水没や湿気等で

大きなダメージを与えることになります。

 

また、道路と等高にするための造成工事に

多額の費用がかかってしまったり、

擁壁費用（土止費）が過大になることもあります。

 

【まとめ】

 

道路より高い土地は、

一定の高さまではプラス評価ですが、

一定以上になるとマイナス要因が強くなり、

道路より低い土地はマイナス要因のみ。

 

高低差1つ取ってみても、

いろんな見方がありますね。

「角地」は当然プラス評価！？

 

前回の住宅地に続いて、

今回は商業地について見ていきたいと思います。

 

住宅地は「居住の快適性」が重要でしたが、

商業地は「収益性」が重要になってきます。

 

【日照・通風】

 

住宅地とは違って、

角地による日当たりの良さは

必ずしもプラスにはなりません。

 

小売店などでは、日当たりの良さが

商品の劣化を速めることもあったりして、

逆にマイナスになってしまうこともあります。

 

商業地の鑑定評価の場合、

通常は方位でプラス評価をしないことからも、

角地による日照・通風の良さは限定的だと考えます。

 

【間口・奥行・形状等】

 

顧客の出入りの便がよくなり、

視認性アップなど商品の宣伝効果が高く、

売上収益に直接影響するため、プラス評価です。

 

また、住宅地と同じように

建物の配置や設計上の多様性が増えるなど、

集客の点からも優れているため、プラス評価です。

 

【接面道路との関係】

 

2つの道路から人の流れを吸引できるため、

収益性が高まり、プラス評価となります。

 

ただ、接面道路の幅員があまりに広い場合は、

その道路が地域を分断してしまい、

全体としての繁華性が低くなってしまう等、

必ずしもプラス評価とならない場合もあります。

 

【公法上の規制・制約】

 

商業地域内で防火指定がある場合は、

建蔽率や使用可能容積率がアップしますので、

住宅地以上に大きなプラス評価となります。

 

「消防隊に憲兵さんはいない」

商業地域、防火地域、耐火建築物の場合は、

建蔽率が100％となると

宅建の試験でゴロ合わせて覚えた記憶があります(笑)

 

ただ、側道の斜線制限などで

高度利用ができなくなってしまう場合は、

住宅地以上に大きなマイナスになってしまうことも。

 

【まとめ】

 

住宅地と同じように、商業地の場合でも、

立地条件や土地利用方法によっては

マイナスになってしまうこともあります。

 

その角地は本当にプラスなのか。

また、どれくらいプラスなのか。

個別具体的にしっかり見ていく必要があります。

「角地」は当然プラス評価！

 

そんな当たり前に思う角地ですが、

どうしてプラス評価になるのか、

どんな時でもプラス評価になるのか、

しっかり考えたことはありますか？

 

今回は住宅地の角地について

見ていきたいと思います。

 

【日照・通風】

 

日照・通風に良い影響を与えることから、

角地であることはプラス要因になります。

 

特に、家が密集した小規模な住宅地などでは、

通常より大きなプラスの影響があります。

 

方位によっても角地の影響の大きさは異なり、

一般的には「東南の角地」が優れるとされます。

 

【間口・奥行・形状等】

 

出入りの利便性の向上、避難経路の確保、

建物設計上の多様性の確保など、プラス要因です。

 

また、うなぎの寝床のような土地が多い地域では、

間口の狭さをカバーしてくれることにもつながります。

 

【接面道路との関係】

 

二方向から人や車の往来があるため、

騒音や交通面での危険性がある場合などは

マイナス要因になることもあります。

 

特に、閑静な住環境が重要な高級住宅地では、

騒音は大きなマイナス要因になることもありますので、

角地＝一律プラスとせず、

地域の実情をしっかり把握することが大切です。

 

【公法上の規制・制約】

 

どちらも幅員6m以上の市町村道である場合など、

一定の場合は建蔽率が10％緩和され、

プラス要因になります。

 

一方、正面道路は広くても、

側道が4ｍ未満の2項道路の場合などは、

セットバックが必要となり、

マイナスに作用する場合もあります。

 

さらに、中高層マンションが建つ場合は、

側道の幅員が狭いと、高度利用ができなくなって

マイナスに作用してしまうこともあります。

（道路斜線制限は、隣地斜線制限より厳しい）

 

【まとめ】

このように、一般的に角地＝プラスのイメージでも、

立地条件や土地利用方法によっては

マイナスになってしまうこともあります。

 

その角地は本当にプラスなのか。

当たり前に思ってしまうことだけに、

今一度しっかり見てみるのも良いのではないでしょうか。

ブログも70回目にもなるのに、

経営理念とモットーについて

全く一度も書いていませんでした…。

 

【経営理念】

当事務所の経営理念は、

「プロフェッショナルとして、社会の幸せを共に創り上げる。」

です。

 

・プロフェッショナルとして

不動産鑑定士だからといって、

鑑定評価以外のことは関係ないと考えるなど、

資格の枠に縛られたり、狭い視野にならないように。

 

ご依頼目的を達成するために、

法律や税務など幅広い周辺知識を身に付けて

真のプロフェッショナルとして行動するという意味です。

 

・社会の幸せを共に創り上げる

ともすれば資格業は「待ち」になりがちですが、

ご紹介頂いた士業の先生方と共に、

しっかり前を向いて積極的に行動することによって、

社会に貢献していくという意味です。

 

【モットー】

私のモットーは“四方よし”です。

「依頼者よし、紹介者よし、鑑定士よし、世間よし」

 

滋賀県と言えば近江商人。

近江商人と言えば三方よし。

「売り手よし、買い手よし、世間よし」

 

私の仕事は、士業の先生方からの

ご紹介があってこそ！です。

そのため、三方よしに「紹介者」を加えて

「四方よし」としました。

細かいことは抜きにして、

ご紹介やご縁を頂く先生方のお顔を立ててこそです。

 

ご紹介頂いた先生が、

ご依頼先から「さすが先生！」と

言って頂けるように。

 

「紹介してよかった！」と

喜んで頂けることを心掛けています。

周辺の標準的な画地に比べて、

規模の大きな画地を評価する場合、

平成30年から財産評価基本通達では

「規模の大きな画地の評価」が新設されました。

 

詳細の内容は国税庁ホームページの

「No.4609地積規模の大きな宅地の評価」を

ご確認頂くとして、この規模補正は

固定資産評価でも同じように適用されているのでしょうか。

 

【財産評価基本通達】

 

基本的に、三大都市圏は500㎡以上の宅地、

三大都市圏以外は1,000㎡以上の宅地が対象です。

 

地積規模の大きな宅地に該当すると、

ざっと20％以上の減価となります。

広大地がなくなり、平成30年から新設されました。

 

【固定資産評価】

 

同じ公的評価であることから、

国税と同じように規模補正はあるのでしょうか。

 

各市町村により定めている「所要の補正」の

内容が異なるため一概には言えませんが、

国税の「規模の大きな画地の評価」のような

規模補正を持っていないところが大半だと思います。

 

この規模補正を持っていないということは、

財産評価基本通達で評価した場合よりも

高く評価されている可能性があるということです。

 

仮に、固定資産評価において、

画地規模100㎡を標準として100,000円/㎡と

単価が決まっているとしましょう。

 

一方、対象地は上記の100㎡の土地に隣接する

規模が大きな1,000㎡の画地です。

 

対象地が、間口が広く、奥行がそれほど長くない

整形地であったとすると、100㎡の土地と同じ

100,000円/㎡の単価が付いている可能性があります。

 

三大都市圏の「規模の大きな画地の評価」であれば、

▲22％の規模補正がされるにもかかわらず、

固定資産評価においては規模補正±0となっていることも。

 

これはなにも市町村の故意や過失で

高く評価しているのではなく、

市町村が持っている「所要の補正」の中に

このような規模補正の項目を持っていないことが原因です。

 

所要の補正の規模補正項目としては、

大規模評価として、50,000㎡以上の大規模工場について

一定の規模補正を持っている程度の市町村が多いと思います。

 

【両者の違いを明確に】

 

このブログで固定資産評価は間違っている！

と言いたいわけではありません。

 

どうしても評価額のみに目が行きがちですが、

その評価額はどのような算定過程で出てきたものなのか、

しっかり見ておくことが大切だと言いたいです。

約40年ぶりの民法改正で

新しくできた配偶者居住権について、

不動産鑑定士の立場から

評価の中身を見ていきたいと思います。

 

絶対的な評価の解説ではなく、

鑑定士として疑問に思ったことを挙げてみた

あくまでも一考察という位置づけです。

 

以下の3点を問題提起として

取り上げたいと思います。

 

【基準となる土地建物価格】

 

国税庁「No.4666配偶者居住権等の評価」によると、

土地：居住建物の敷地の用に供される土地の相続税評価額

建物：居住建物の相続税評価額

となっています。

 

要は、土地は路線価に基づいた評価額であり、

建物は固定資産評価額を使って評価するということです。

（倍率地域については、土地も固定資産評価額×倍率）

 

このブログでもこれまで上げてきたとおり、

財産評価基本通達は非常によくできた制度ですが、

千差万別の不動産について、

100％完全に適正な評価を行えるものではありません。

 

とすると、スタートとなる上記価格について、

適正に評価されていない場合があり得るということです。

 

適正に評価されていない価格に基づいて

配偶者居住権の価格を評価しても、

適正ではない価格になっている可能性があります。

 

基準となる土地建物価格が適正に評価されているか

不動産鑑定士にお問い合わせ頂くことも

一手ではないかと考えます。

 

【現在の価格or将来の価格】

 

配偶者居住権付の土地の評価額は、

現在時点の評価額×複利現価率を乗じて求めています。

 

しかし、割引現在価値を求める場合、

本来的には、配偶者居住権が消滅する

将来時点の評価額×複利現価率に

なるのではないかとの疑問が生じます。

 

具体例を挙げると、

現在時点　5,000万円

将来時点　2,000万円

存続年数20年の複利現価率　0.554

 

5,000万円 × 0.554 ＝ 2,770万円

2,000万円 × 0.554 ＝ 1,080万円

 

ただ、現実的に20年後の評価額を

正確に求めることは難しく、

現在時点の価格を将来時点の価格として、

もしくは土地価格の変動なしとして

“取り扱う”ということなのかなと思いました。

 

しかし、人口減少で長期的には

不動産価格が下落傾向にある日本において、

将来の土地価格の変動（下落）リスクは大きいです。

 

【　時　価　】

 

平成24年8月16日裁決によると、

相続税法第22条に規定する「時価」とは、

「取得の時における不特定多数の当事者間で

自由な取引が行われる場合に

通常成立すると認められる価額を示すもの」

とされています。

 

ここで一般論として疑問に思うのは、

5,000万円の土地を20年後に取得できるとして

2,770万円で買う人がどれだけいるのか、です。

 

期間が5〜10年と短くて有期であればまだしも、

20年などの長期や、期間が決まっていない場合、

上記の価格で自由な取引が通常成立するのでしょうか。

 

税務署はこの評価しか受け付けないとのことですが、

本当の“時価”かというと、その他の場面では

不満や争いが生じる可能性もありそうだなと感じました。

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私のことを覚えていてくださって、

ちょっと聞いてやろうと思って頂けるだけでも

本当にありがたいことです。

 

昔から仲良くしてくださっている方、

最近知り合って仲良くして頂いている方、

学生時代からの先輩や後輩など、

リアルで合う回数が減っている今は特に

声を聴けて色々話せるだけでうれしいです(笑)

 

【本当に気軽にお聞きください！】

 

不動産の評価って、

とてもわかりにくい部分があるので、

先生方も判断に迷われることが多いかと思います。

 

そんな時は、

「こんな時ってどうなるの？」

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サクッとお聞きいただければ、

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