近畿圏の状況を見ていきたいと思います。

各府県の代表的な地点をピックアップします。

基準地価の動向は、

来年度の固定資産評価額に大きく影響します。

経済活動の正常化が進む中で、

新型コロナウイルス感染症の影響等により弱含んでいた

住宅・店舗等の需要は回復傾向とのことで、

地価の回復傾向が全国的に進みました。

全国の変動率上昇トップ10は、

住宅地・商業地とも北海道がほぼ独占し（最大＋29.2％）、

商業地7位に千葉の木更津が入っているだけです。

逆に、全国の変動率下落トップ10では、

地価が低い地域を中心に、最大▲8.7％の下落となっています。

近畿では、兵庫県の香美町（▲6.8％）が商業地ワースト7位です。

年間変動率（R3.7.1～R4.7.1）は

新聞やインターネットですぐ検索できますので、

このブログでは、前後半に分けて半年毎の地価動向を見ていきます。

R3.7.1　349,000円/㎡

R4.1.1　354,000円/㎡（＋1.4％）

R4.7.1　355,000円/㎡（＋0.3％）

大津駅前は、年間変動率は＋1.7％ですが、

前半に大きく上昇し、後半は緩やかな上昇となっています。

R3.1.1　8,250,000円/㎡

R4.1.1　8,500,000円/㎡（＋3.0％）

R4.7.1　8,700,000円/㎡（＋2.4％）

四条河原町は、年間変動率が出ていませんが、

半年間で＋2.4％となっていて、年間ベース（＋4.8％）にすると

昨年1年間の上昇（＋3.0％）より大きな上昇となっています。

R3.7.1　3,150,000円/㎡

R4.1.1　3,200,000円/㎡（＋1.6％）

R4.7.1　3,300,000円/㎡（＋3.1％）

祇園は、年間変動率は＋4.8％ですが、

前半より後半のほうが大きな上昇となっています。

R3.7.1　860,000円/㎡

R4.1.1　865,000円/㎡（＋0.6％）

R4.7.1　880,000円/㎡（＋1.7％）

御所南エリアは、年間変動率は＋2.3％ですが、

前半より後半のほうが大きな上昇となっています。

R3.7.1　22,500,000円/㎡

R4.1.1　22,100,000円/㎡（▲1.8％）

R4.7.1　22,000,000円/㎡（▲0.5％）

大阪キタは、年間変動率は▲2.2％ですが、

前半の下落に対して後半は微減で、下げ止まりつつあります。

R3.7.1　19,000,000円/㎡

R4.1.1　18,800,000円/㎡（▲1.1％）

R4.7.1　18,700,000円/㎡（▲0.5％）

大阪ミナミは、昨年▲18.5％と大きな下落でしたが、

今年の年間変動率は▲1.6％となっています。

特に、後半は微減で、ほぼ下げ止まりといえそうです。

R3.7.1　6,200,000円/㎡

R4.1.1　6,120,000円/㎡（▲1.3％）

R4.7.1　6,200,000円/㎡（＋1.3％）

三ノ宮駅前は、年間変動率は±0.0％と横ばいですが、

前半下落、後半上昇で、結果として横ばいとなっています。

R3.7.1　722,000円/㎡

R4.1.1　720,000円/㎡（▲0.3％）

R4.7.1　750,000円/㎡（＋4.2％）

近鉄奈良は、年間変動率＋3.9％と上昇に転じました。

前半は下落しましたが、後半は大きく上昇しています。

R3.7.1　442,000円/㎡

R4.1.1　442,000円/㎡（±0.0％）

R4.7.1　443,000円/㎡（＋0.2％）

JR和歌山駅前は、年間変動率＋0.2％です。

ずっと横ばいが続いてきましたが、

後半で微増ながらようやく地価が上昇しました。

近畿圏の状況を見ていきたいと思います。

各府県の代表的な地点をピックアップします。

新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中で、

全体的に昨年からは回復傾向が見られます。

全国の変動率上昇トップ10は、

北海道の北広島市（ボールパーク）と

福岡市の博多区・中央区（天神ビッグバン）が大半で

残念なことに近畿圏は1地点も入っていません。

逆に、全国の変動率下落トップ10では、

商業地10地点のうち実に9地点が大阪ミナミです。

とはいえ、下落率は半分程度に縮小しています。

年間変動率（R3.1.1～R4.1.1）は

新聞やインターネットですぐ検索できますので、

このブログでは半年毎の地価動向を見ていきます。

全体的に、前半（R3.1.1～R3.7.1）よりも

後半（R3.7.1～R4.1.1）のほうが地価は回復傾向にあります。

R3.1.1　349,000円/㎡

R3.7.1　349,000円/㎡（±0.0％）

R4.1.1　354,000円/㎡（＋1.4％）

大津駅前は、年間変動率は＋1.4％ですが、

前半は横ばい、後半が地価上昇となっています。

R3.1.1　3,200,000円/㎡

R3.7.1　3,150,000円/㎡（▲1.6％）

R4.1.1　3,200,000円/㎡（＋1.6％）

祇園の四条通沿いは、年間変動率は±0.0％ですが、

前半は下落、後半は地価上昇となっています。

四条通沿いに立地する希少性から需要は底堅く、

ホテルの新規開業も見られ、

さらには国内観光客等の人流も回復傾向にあることから、

地価は横ばいに転じました。

R3.1.1　860,000円/㎡

R3.7.1　860,000円/㎡（±0.0％）

R4.1.1　865,000円/㎡（＋0.6％）

御所南エリアでも、年間変動率は＋1.4％ですが、

前半は横ばい、後半が地価上昇となっています。

R3.1.1　22,900,000円/㎡

R3.7.1　22,500,000円/㎡（▲1.8％）

R4.1.1　22,100,000円/㎡（▲1.8％）

大阪キタは、年間変動率は▲3.5％で、

前半・後半とも同じくらいの下落率となっています。

一等地におけるオフィス需要は比較的堅調で、

人流は回復傾向にあるものの、新型コロナの影響により

店舗・ホテルの収益性が低下しているため、

地価の下落が継続しています。

R3.1.1　21,100,000円/㎡

R3.7.1　19,000,000円/㎡（▲10.0％）

R4.1.1　18,800,000円/㎡（▲1.1％）

大阪ミナミは、年間変動率は▲10.9％と大きいですが、

ほとんどが前半の下落で、後半は微減となっています。

人流は回復傾向にあるものの、新型コロナの影響により、

インバウンドを中心とした観光需要が減退し、

物販及び飲食店舗の収益性が低下しているため、

地価の下落が継続しています。

R3.1.1　6,500,000円/㎡

R3.7.1　6,200,000円/㎡（▲4.6％）

R4.1.1　6,120,000円/㎡（▲1.3％）

三ノ宮駅前は、年間変動率は▲5.8％となっていますが、

前半の下落に比べ、後半はかなり下落率が縮小しています。

R3.1.1　730,000円/㎡

R3.7.1　722,000円/㎡（▲1.1％）

R4.1.1　720,000円/㎡（▲0.3％）

近鉄奈良は、年間変動率は▲1.4％となっていますが、

ほとんどが前半の下落で、後半は微減となっています。

R3.1.1　442,000円/㎡

R2.7.1　442,000円/㎡（±0.0％）

R2.1.1　442,000円/㎡（±0.0％）

JR和歌山駅前は、年間変動率±0.0％と横ばいです。

前半後半とも±0.0％で、地価下落はありません。

建物の耐用年数の関係で

希望する融資年数より短くなってしまう。

なんとかならないでしょうか。

このようなご相談もよく頂きます。

金融機関からの融資の場合、

「主な減価償却資産の耐用年数表」を厳格に適用して

建物の経済的残存耐用年数を判断されてしまい、

希望する融資年数を確保できないことがあります。

いわゆる法定耐用年数と言われるものですが、

あくまでも減価償却に要する期間であって、

現実的にも技術の進歩で建物の耐久性は高まっているのに、

この耐用年数は短くなっていく傾向にあります。

経済的残存耐用年数とは、

「価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、

物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに

経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じて

その効用が十分に持続すると考えられる期間」をいいます。

「経済的」なので、物理的な耐用年数とは異なります。

社会経済情勢等を踏まえ、対象建物の経済的残存耐用年数を

個別具体的に判断していくことになります。

築浅なのにボロボロな建物があったり、

築30年以上なのに良好な維持管理で築浅に見えたり、

本当に千差万別で様々な建物があります。

大学教授による建物の平均寿命の調査結果もあります。

ＲＣ造共同住宅　56.54年

鉄骨造共同住宅　55.07年

鉄骨造事務所　　46.32年

鉄骨造倉庫　　　53.01年

木造専用住宅　　65.03年　等

（いずれも2011年調査）

良好な管理状態を維持し、適切な維持管理費、

修繕費、資本的支出等を支出している場合は、

法定耐用年数以上の耐用年数も十分に見込まれます。

法定耐用年数の関係で、希望する融資年数とならない場合は

不動産鑑定士にご相談ください。

これまで鑑定評価書には署名押印が必要だったのですが、

これからは署名だけでよくなります。

施行期日は「令和3年9月1日」です。

8月中の鑑定評価書には署名押印が必要ですが、

9月1日からの鑑定評価書は署名のみでOKとなります。

（これまでとおり押印してもOK）

「鑑定評価書への押印廃止について（通知）」

国不地第13号　令和3年8月13日

国土交通省不動産・建設経済局地価調査課長

「不動産の鑑定評価に関与した

不動産鑑定士又は不動産鑑定士補に課されている

鑑定評価書への署名押印すべき義務のうち、

押印が廃止となります（署名は引き続き存続）。」

「鑑定評価書には、その不動産の鑑定評価に

関与した不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による

署名が引き続き必要となります（電子署名の利用も可）。

なお、整備法の施行後において、署名に加え、

押印がある場合でも、その鑑定評価書は有効とします。」

不動産の鑑定評価に関する法律

第39条第2項

「鑑定評価書には、その不動産の鑑定評価に

関与した不動産鑑定士がその資格を表示して

署名押印しなければならない。」

これまでずっと署名押印してきて、

最後にハンコを押す時が最も感慨深かったですが、

時代は変わっていくものですね。

ハンコがあったほうが

鑑定評価書に箔がつくような気もしつつ、

これまで以上に鑑定評価書の内容を

精緻で説得力高くしていきたいです。

とはいえ、しばらくは

署名＋押印してしまいそうな気もしますが…。

「電通グループ、本社ビル売却益890億円」

という記事が掲載されていました。

「東京・汐留の「電通本社ビル」の売却の検討に入った」

「営業損益で約870億円、

最終損益で約590億円の押し上げ要因になる」

「売却後も11年間の賃貸借契約を結び、

ビルの大部分は電通グループが使い続ける予定」

とのことです。

自社ビル等の不動産や機械設備等を売却し、

その買手から当該物件のリースを受ける取引です。

　借り入れをせずに手元資金を確保でき、

　バランスシートのスリム化等も期待できます。

　売却とリースバックの契約を同時に結ぶため、

　そのままこれまでとおり物件の継続使用ができます。

　売却損益が出ますので、決算に大きな影響があります。

中小企業の場合でも、

セールアンドリースバックは普通に検討され、

売却損益の計上で決算（税額）が大きく変わることが

インパクトとして受け止められることが多いです。

また、売却先の選定や賃料の設定如何で、

事業承継・相続対策として活用されるケースも見られます。

似たような仕組みとして

「リバースモーゲージ」があります。

自宅に住み続けながら、

その自宅を担保に老後資金を借りることができる

というものです。

リバースモーゲージの担保評価も

不動産鑑定士が関与することがあります。

「中小M&A仲介にルール

登録制や自主規制で悪質業者排除」

という記事が掲載されていました。

「後継者不足などで企業再編の需要が高まるが、

悪質な仲介業者によるトラブルも目立つ。」

「提示された買い取り価格は訪問のたびに上がり、

いつの間にか当初の3倍になったが、逆に不信感が募った。

「価格の算出方法などわからないことだらけ。

買い手のことしか考えていないようにみえた」。」

一般的には会計士さんや税理士さん等がメインとなり、

会計・税務・財務面の検討は

詳細に行われていることが多いですが、

不動産の評価まで詳細に行われていることは少ないです。

・土地建物とも、評価額そのままを採用。

・土地は0.7で割り戻し、建物はそのまま。

・土地は、財産評価基本通達に基づき評価（8割評価）。

・建物は、通達に従い、固定資産評価額を採用。

固定資産評価額や相続税評価額には、

以下のような問題点があります。

不動産がほとんどない会社や、

あったとしてもわずかな場合は影響も軽微ですが、

不動産取引を目的とするM&A（不動産M&A）や

社歴が古く不動産を多数所有する会社などでは

M&A価格に大きく影響してしまうことがあります。

・土地を時価水準に割り戻ししていない。

　固定資産評価額は7割、相続税評価額は8割水準です。

・都市部の土地は、実勢価格より安く、割安傾向。

・地方の農家集落地等は、実勢価格より高く、割高傾向。

・建物は、新築時ほど割安で、古くなるほど割高になっている。

・大規模修繕の有無や維持管理の良否が全く反映されていない。

・収益物件であっても、賃貸収入の多寡が全く反映されていない。

・土地建物それぞれに算出しているだけで、

　複合不動産として一体的な目線での検討が行われていない。

このような問題点を洗い出して精査してみると、

不動産の評価が倍半分以上変わることも

決して珍しくありません。

相互の信頼関係を構築するためには、

適切な評価を行うことが大切です。

M&A（株価）であっても、

なぜその価格になっているのか。

しっかり前提条件と算定内訳を見ていくことが重要です。

法人の農業への参画も増えてきています。

今回は傾斜地勢の農業用施設用地の評価について、

相続税評価額と現実の売買価格（時価）を

比較してみようと思います。

通達評価は画一評価であるため、

相続税評価額と時価が大きく乖離してしまい、

問題となるケースがあります。

今回はやや特殊なケースではありますが、

その評価額が時価として妥当性を有するかどうか

常に確認することが大切です。

農業用施設の用に供されている宅地です。

農業用施設には、畜舎、蚕室、温室、

農産物集出荷施設、農機具収納施設などが該当します。

通達評価では、

農地としての価格＋宅地造成費＝農業用施設用地の価格

となります。

・通常の農地としての価格：500円/㎡

・地　積：3,000㎡

　500円/㎡ × 3,000㎡ ＝ 1,500,000円

　（500円/㎡ ＋ 18,600円/㎡）× 3,000㎡ ＝ 57,300,000円

　（500円/㎡ ＋ 59,100円/㎡）× 3,000㎡ ＝ 178,800,000円

農業用施設用地として評価をすると、

通常の農地としての価格よりはるかに高い評価額になります。

ここで注目して頂きたいのは、

しかし、現実の売買価格（時価）としてはどうでしょうか。

現実の売買価格（時価）は逆に低くなることの方が

多いのではないでしょうか。

財産評価基本通達はよくできていますが、

どうしても画一化された評価であるため、

現実とかけ離れた評価になることもあります。

通達だから大丈夫と安易に評価してしまうと、

過大な評価額（税額）となる場合もあり、

時価として妥当かどうかのチェックが大切です。

「土砂崩れ、市街地に危険」

という記事が掲載されていました。

全国の「市街地にある住宅92万戸が

土砂災害を警戒すべき区域に建っている」

「日本は近年、気候変動の影響で

頻繁に豪雨に見舞われて」いる。

「土砂災害警戒区域に指定されても、

危険度の高い「特別警戒区域」でも、

安全対策などの規制をクリアすれば

開発は許可されてきた。」

「北九州市は土砂災害の

恐れがある斜面の住宅地について、

現状は市街化区域であっても、

住宅建設を規制する「市街化調整区域」へと

見直す方針を打ち出した。」

評価における減価率は、±0〜▲10％が中心です。

固定資産評価でも±0〜▲10％までが大半ではないでしょうか。

一方、国税の通達では、減額補正はありません。

土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価では、

「宅地としての利用は法的に制限されない」

「土地価格の水準に既に織り込まれている」

との理由が記載されています。

仮に、土地価格の水準に

織り込まれていない場合はどうなるのか。

路線価図だけでは織り込み有無の判断は難しいですが、

適用の余地はわずかながら残るのかもしれません。

現実の取引であれば、

イエローゾーンであっても、

指定の有無は一定の影響があると思われます。

評価における減価率は、▲30％程度が中心です。

固定資産評価では、敷地の一部でも

レッドゾーンに指定されていたら、

敷地全体について減価を適用するところが多いです。

国税の通達では、面積割合に応じて▲10％〜▲30％。

がけ地補正率も乗じた最大で▲50％です。

開発指導要綱等で

現実的には開発不可の場合も多く、

そもそも宅地の価格から減価をするのではなく、

実質的に市街地山林と同視できる場合もあります。

以前は指定されていなくても、

指定区域はどんどん増えていっていますので、

現在は指定されている可能性もあります。

また、現在指定されていなくても、

指定には地元との協議など時間がかかるので、

実質的にはイエローないしレッドゾーンに

該当する場合もありますので注意が必要です。

物件調査の際に、周辺に山や傾斜地があれば、

まずは土砂災害（特別）警戒区域の指定の有無を

調べることが大切です。

「○○市　土砂災害」と検索すれば、

ネットでも簡単に調べることができます。

（最新の指定状況ではないこともあります）

「観光客激減の京都、でもホテル開業ラッシュ

ワクチン進み攻めの投資」

という記事が掲載されていました。

「新型コロナウイルスの感染拡大が続く中、

インバウンド（訪日外国人客）は激減して、

開店休業状態のホテルも多いが、

ワクチン接種が着実に進む状況を受け、

秋以降に観光需要が一定回復するとの見方が台頭。」

「各ホテルはコロナ後をにらみ、

国内観光需要の取り込み準備に余念が無い。」

とのことです。

令和3年第1四半期（R3.1.1〜R3.4.1）の

京都の商業地については、

新型コロナウイルス感染症収束後を見据えた

新規開設需要も見られるものの、

投資家等は今後の開発動向を視野に入れつつ

不動産市況を冷静に見ている。

出店計画、収益ビルの取得需要も散見される。

感染拡大収束後を見据えた店舗の出店や

オフィスの拠点設置等の動きが継続している。

地価LOOKによると、京都の商業地では

新型コロナウイルス感染症収束後を見据えた動きが

随所に出てきています。

京都のホテルについても、

これまでのようなインバウンド需要のみではなく、

まずは国内需要を取り込み、

将来的なインバウンド需要の回復を

期待する流れが基本となっているようです。

京都でインバウンド需要が強かった場所といえば

伏見稲荷大社が挙がるのではないでしょうか。

「外国人に人気の観光スポットランキング」等で

日本で最も訪日外国人に人気の観光地となっていました。

ホテルは攻めの姿勢（国内需要の取り込み）で

市内中心部の商業地の地価は横ばい傾向ですが、

インバウンド需要が特に強かった

伏見稲荷大社などの地域では、

引き続き需要が弱い状態が続くものと予想されます。

地価LOOK令和3年第1四半期（1/1〜4/1）、

近畿圏について詳しく見ていこうと思います。

「前期と比較すると、下落地区数及び

横ばい地区数が減少し、上昇地区数が増加した。」

令和2年第4四半期（10/1〜1/1）に続き、

地価は回復傾向が続いています。

「用途別では住宅系が

商業系より上昇地区の割合が高くなった。」

「住宅地では、マンションの販売状況が堅調な中、

事業者の素地取得の動きが回復している地区が増加している。」

「商業地では、法人投資家等による取引の動きが戻り、

横ばい・上昇に転じた地区が見られる。

新型コロナウイルス感染症の影響により、

店舗等の収益性が低下し下落が継続している地区があるものの、

下落地区数は減少した。」

住宅地は総じて引き続き堅調で、

商業地も需要の回復傾向が見えてきました。

まだ地価の下落が継続している地域はあるものの、

もう「コロナだから…」という安易な理由で

地価下落と言えなくなってきています。

実際に近畿圏ではどのようになっているのでしょうか？

住宅地　南草津駅周辺　0％横ばい

商業地　調査地区設定なし

住宅地　下鴨　0％横ばい

　　　　桂　　0％横ばい（前期0〜3％下落）

　　　　二条　0％横ばい（前期0〜3％下落）

商業地　京都駅周辺　0％横ばい（前期0〜3％下落）

　　　　河原町　　　0％横ばい（前期0〜3％下落）

　　　　烏丸　　　　0％横ばい（前期0〜3％下落）

住宅地　豊中　　0％横ばい

　　　　天王寺　0〜3％上昇（前期0〜3％下落）

　　　　福島　　0〜3％上昇（前期0〜3％下落）

商業地　西梅田　　0〜3％下落

　　　　茶屋町　　3〜6％下落

住宅地　六甲　　　0〜3％上昇

商業地　西宮北口　0〜3％上昇

　　　　三宮駅前　0〜3％下落

■奈良県

住宅地　奈良登美ヶ丘　0％横ばい

商業地　調査地区設定なし

調査地区設定なし

近畿圏では、概ね前期（第4四半期）と

同じ地価動向の地区が多かったです。

一方、京都府では下落から横ばいに持ち直し、

大阪府では住宅地が下落から地価上昇傾向に反転し、

兵庫県は三宮駅前の商業地を除き

前期からの地価上昇傾向が継続しています。

前期0〜3％下落の地区が多かったですが、

今期は全て横ばいに持ち直しました。

住宅地は、そもそも新型コロナの影響は限定的で小さく、

需給関係に大きな変化が見られない状況です。

商業地は、新型コロナの影響が継続しているものの、

感染終息後を見据えた店舗や事業所の出店、

投資や開発目的の需要がより顕在化してきています。

福島と天王寺の住宅地が地価上昇傾向に転じました。

福島は「(仮称)うめきた２期地区開発事業」の工事や、

周辺の整備事業の進捗の影響もあり、

今後もマンション開発素地や商業施設用地の

需要は強くなると予想されます。

天王寺は根強い需要が認められるほか、

富裕層向けのマンション需要が旺盛で、

マンション開発素地としての需給が逼迫しています。

唯一の下落となった三ノ宮駅の商業地は、

立地条件の良さのため売り急ぐ動きは特に見られず、

取引は限定的な状態が続いています。

とはいえ、店舗賃料はやや下落傾向が続いており、

ホテルの稼働率悪化から、ホテル用地需要も

新規出店意欲が減退して弱まった状態が続いているため

やや下落した地価動向となりました。