士業に役立つ不動産評価まめ知識

「鑑定評価書を見て頂けないでしょうか？」

というご相談が増えてきています。

 

交渉相手から出てきた鑑定評価書等が

適正に評価されているかどうかはもちろんのこと、

どのような前提で、どのように評価されているか。

 

セカンドオピニオン「第二の意見」として

別の専門家の視点で内容を見てみると

新しい発見がたくさん出てくることが多いです。

【対象となる書類】

 

他の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書のほか、

意見書、調査報告書、市場調査レポートなど。

不動産業者さんの査定書等も該当します。

 

不動産の価格・賃料が出ていて、

その価格・賃料の根拠が記載されている書類であれば

どのようなものでも確認することができます。

 

【どのような内容を確認するのか？】

 

■鑑定評価の条件

同じ土俵に立って評価しているかどうか。

評価対象、権利の種類、価格時点など、

そもそも前提条件が異なっているために

価格が異なっていることも多いです。

 

「この評価は間違っているのではないか？」

とおっしゃることも多いのですが、

ここの違いによる価格の違いが非常に多いです。

 

現地は建物があるが、建物が無い更地として。

所有権ではなく、借地権（底地）として。

土壌汚染があるが、土壌汚染が無いものとして。

現在時点ではなく、過去時点の価格としてetc…。

 

例を挙げるだけでもたくさん出てきます。

 

■依頼目的

依頼目的も重要な確認項目です。

「担保評価」は保守的に評価される傾向にあります。

 

また、「売買の参考」であれば、固定資産評価額などの

公的価格水準と乖離があったとしても、

実際の不動産市場の動向を踏まえた価格が出ています。

 

■評価の内訳

採用されている取引事例、想定事項や各種利回りなど

いわゆる数字の部分を見ていきます。

 

ここでは単に数字だけを追っていくのではなく、

評価主体の考え方、評価対象に対する見方等を踏まえ、

どのような根拠でその数字を採用しているか

広い視点から内容を見ていくことになります。

 

不動産鑑定評価基準でも、鑑定評価は

「不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見である」

とされていることからも、

評価主体の考え方を理解することが

鑑定評価書等の内容を理解していくための近道です。

 

【最後に】

単なる“粗探し”をするのではなく、

その鑑定評価書等の内容を適切に理解して、

最終的に納得できる問題解決のために

今後どうしていけばいいのかを

しっかりお話していくことが大切だと考えます。

いよいよ年末。

年度末も見えてきました。

毎年この時期になると多くなるのが

決算対策でのご相談です。

 

「思いのほか黒字が大きくて、売却損を出したい」

「赤字になってしまったが、売却益を出して黒字にしたい」

 

社長と会社、関連会社間での売買を

想定されるケースも多いです。

 

譲渡損益がどれくらいになるかによって、

先生方のスキームも変わってくるのではないでしょうか。

 

【鑑定士に頼むメリット】

 

不動産鑑定士が作成する書類があれば、

譲渡価格が適正であることの根拠となります。

 

時価には一定の適正な「幅」があります。

昔から言われる表現だと“ストライクゾーン”。

 

特に今年は、新型コロナウイルスによる影響もあり、

時価をどう考えるか難しい時期ではないでしょうか。

 

決算対策として望ましい方向性と、

その価格が時価として適正なのかどうか、

税務リスクがどれくらいあるのか。

 

複数のシミュレーションに基づいて

しっかり連携しながらご提案させていただきます。

 

【全体的な傾向】

 

一般財団法人日本不動産研究所が出している

「市街地価格指数」によると、

以下のような傾向にあります。

 

■住宅地（全国）

2020年9月末指数　90.6

1979年85.7〜1980年91.4くらいの水準です。

 

1979年より前に取得していれば現在より安く、

1980年以降に取得していれば現在より高い傾向にあります。

 

■商業地（全国）

2020年9月末指数　88.4

1970年86.8〜1971年93.6くらいの水準です。

 

1970年より前に取得していれば現在より安く、

1971年以降に取得していれば現在より高い傾向にあります。

 

■工業地（全国）

2020年9月末指数　86.3

1972年75.7〜1973年87.3くらいの水準です。

 

1972年より前に取得していれば現在より安く、

1973年以降に取得していれば現在より高い傾向にあります。

 

もちろん都道府県や地域によって傾向は異なりますし、

個々の取引事情によって高い安いがあったりしますので、

あくまでも全体的な傾向の参考として。

 

【概算価格チェック】

 

顧問先・関与先会社が所有する不動産が

どれくらいの含み損益があるか知りたくないですか？

 

当事務所は概算価格の算定であれば、

無料の“ちょい聞き”サービスを使って頂けます。

是非ご活用ください。

昭和40年代や昭和50年代に取得した

昔の山林の価格がわからなくて困っている。

このようなご質問も頂きます。

 

宅地であれば、（一社）日本不動産研究所の

「市街地価格指数」を活用されることも

多いのではないでしょうか。

 

ここでは2つの指標をご紹介したいと思います。

 

【山林素地及び山元立木価格調】

 

市街地価格指数と同じ

（一社）日本不動産研究所が出している

「山林素地及び山元立木価格調」です。

 

「全国の市町村約1,000を選定し、

山林素地価格は当該市町村の山林を立地条件等によって

「上の中・普通・下の中」の品等に区分した

用材林地（針葉樹林地）・薪炭林地（広葉樹林地）別、

山元立木価格は杉・桧・松・薪炭材別の

各3月末現在の価格について、

市町村役場又は森林組合等に調査票を送付し

回答を得る方法をとっています。」

 

全国官報販売協同組合のホームページで

注文することができます。

また、Web会員になれば、

調査結果概要を見ることもできます。

 

市街地価格指数を使い慣れている方にとっては、

なじみやすい指標かもしれません。

 

【基準地価（林地価格）】

 

＜土地総合情報システム＞

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

こちらのサイトから、

「地価公示・都道府県地価調査」→

検索地域指定で「都道府県単位で検索」にチェック→

調査年で希望の年を指定、

用途区分で「林地（都道府県地価調査のみ）」をクリック。

 

基準地が設定された時期により、

ご希望される年の価格が無いこともありますが、

個別具体的な価格が出てきますので、

より地域を絞った価格を求めることができます。

 

【山林の価格動向】

 

「山林素地及び山元立木価格調」によると、

林地価格は、用材林・薪炭林ともに、

1992年（平成4年）から一貫して下落傾向です。

 

・木材価格が下落した

・買い手が無い

・林業経営の先行き不安

・林業後継者の減少

・高齢化

などが、主な下落要因とのことです。

 

【山林の種類に注意】

 

不動産鑑定評価では、

都市近郊林地、農村林地、林業本場林地、山村奥地林地等に

細分化されて認識されます。

 

また、市街地介在山林など、

宅地地域の中に位置する山林もありますし、

公簿地目だけ「山林」となっていて、

現況は宅地となっている土地もあったりします。

 

価格が知りたい山林がどのような山林か。

しっかり見極めた上で価格動向を調べてください。

わかりにくい場合は、もちろん“ちょい聞き”で！

ちょい聞きサービス、好評です！

 

■鑑定をすれば、どれくらい相続税評価額が下がる？

■建物だけ売買したいけど、どう評価するの？

■交渉相手から出た鑑定評価書、どう見たらいいの？

■株価評価で不動産を時価評価したらどれくらい？

■使用貸借権ってどう評価するの？

■共有持分って、どう評価するの？共有減価？

■裁判所の競売って、どんな評価をしているの？

■土壌汚染って、そもそもどうすればいい？

■固定資産税の課税明細書の見方って？

 

直近のご質問だけでも、まだまだ

ここに挙げられないくらい頂いています。

 

業務の大きな流れ（基本方針）、

予想される上限・下限の価格（幅）、

概算見込、今後の展開予想など

事案の内容に基づいて個別具体的にお答えします。

 

【ちょい聞きサービス】

 

士業の先生方限定のサービスです。

 

不動産の評価について、

「ちょっと聞きたい」ってことありませんか？

 

本格的な調査に至るまでもない

概要や意見程度のアドバイスでしたら、

お電話やメール、オンラインでお気軽にご質問ください。

 

【原則無料です！】

 

原則無料で、不動産鑑定士がお答え致します。

 

聞くだけでも相談料を…と

お気遣い頂く先生もいらっしゃいますが、

先生方のお役に立ててこその鑑定評価です。

 

私のことを覚えていてくださって、

ちょっと聞いてやろうと思って頂けるだけでも

本当にありがたいことです。

 

昔から仲良くしてくださっている方、

最近知り合って仲良くして頂いている方、

学生時代からの先輩や後輩など、

リアルで合う回数が減っている今は特に

声を聴けて色々話せるだけでうれしいです(笑)

 

【本当に気軽にお聞きください！】

 

不動産の評価って、

とてもわかりにくい部分があるので、

先生方も判断に迷われることが多いかと思います。

 

そんな時は、

「こんな時ってどうなるの？」

「これって妥当なん？」

サクッとお聞きいただければ、

サクッとお答えいたします。

「相手に先に依頼されたら困るから、

こちらが先に依頼予約をしておきたい。」

 

弁護士さんからこのような

ご連絡を頂くことがあります。

 

もう嬉しくて嬉しくて、

感謝の言葉もありません。

 

「残っていたから、仕方なくお前に頼む」

と言われるより、

どれだけありがたいことでしょうか(笑)

 

そんな浮ついたことを言いたいのではなく、

どんなことでもけっこうですので、

気になることは事前にゼヒ“ちょい聞き”ください。

 

【事前調査の大切さ】

 

その不動産が、ざっくりいくらなのか。

100万円、1,000万円、1億円etc.

売りやすいのか、売りにくいのか。

市場の動向はどのようになっているのか。

 

事前に大きな流れを掴んでおくと、

今後の進め方や考え方に大きな差が出ます。

 

こちらの強みと弱みを把握することで、

常に優位に交渉を進めることができます。

 

【綿密な連携】

 

弁護士さん、会計士さん、税理士さん、

ご依頼目的は異なりますが、

それぞれの専門分野と鑑定評価のコラボです。

 

どうしてもそれぞれの分野の接合部は

ボタンの掛け違いや考え方の違いが出てきます。

 

○○のつもりで評価を頼んだのに、

■■の評価を出されて使えなかった。

 

こちらの証拠として頼んだのに、

逆に相手に有利な内容（証拠）が書かれていた。

 

このような事例は枚挙にいとまがありません。

 

事前にざっくり概算だけでもお問い合わせ頂き、

今後の方針について大筋を決めておく。

 

その上で、綿密に連携を取りながら

ご依頼目的に沿った鑑定を行う。

 

そうすることによって、

専門家同士の本来の連携効果が

発揮されるのではないでしょうか。

倍率地域の相続税評価額は、

固定資産評価額に倍率を乗じることで

相続税評価額が求められます。

 

しかし、基となる固定資産評価額は

相続税評価と同一の目線で

価格が決まっているのでしょうか。

 

実際にご相談があった事例を

ご紹介させて頂きます。

 

【固定資産評価】

 

固定資産の評価は、地方税法の規定により

総務大臣が定める「固定資産評価基準」に

よらなければならないとされています。

 

この中で「画地の認定」があります。

■原　則

一画地は、土地課税台帳又は

土地補充課税台帳に登録された

一筆の宅地によることを原則とします。

 

■例　外

一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、

その形状、利用状況等からみて、

これを一体をなしていると認められる部分に区分し、

又はこれらを合わせる必要がある場合においては、

その一体をなしている部分の宅地ごとに

一画地とすることとされています。

 

原則は、1筆毎に1画地として評価するが、

利用状況等によっては、

1筆を分けて評価することがあったり、

複数筆をまとめて評価することもあるということです。

 

【問題となるケース】

問題となるケースは色々ありますが、

下記の場合を例として挙げてみます。

 

□■＝固定資産評価の一画地

■　＝相続税評価の対象地

__________________________________

 

幹線道路　100,000円/㎡

__________________________________

　□□□□□□□□□□□□□□

　□□□□□□□□□□□□□□

　□□□□□□□□□□□□□□

　□□□□□□□■■■■■■■

　□□□□□□□■■■■■■■

-------------------------------------------

背後道路　20,000円/㎡

-------------------------------------------

 

固定資産評価としては、

幹線道路沿いの店舗として

□■全てを幹線道路沿いの

高い100,000円/㎡で評価しています。

 

しかし、相続税の評価対象地は■のみ。

■だけでは背後道路に面する

20,000円/㎡の土地になります。

 

このような場合に、幹線道路沿いの

100,000円/㎡で評価された固定資産評価額に

倍率を乗じてしまうとどうなるでしょうか。

 

本来の時価を超えて、

割高になってしまうかもしれません。

 

このように固定資産評価額についても、

どのような前提で評価されているか

しっかり確認していくことが大切です。

交渉の“モノサシ”に

 

不動産の価格は、時の流れで変化します。

 

また、同じ時点でも、価格には幅があり

適正な価格がいくらかわかりにくいのが実情です。

 

不動産の売買をする場合、

売主or買主が提示した価格は適正なのか、

ぼったくりされたりしていないか心配ですよね。

 

私がお付き合いのある業者さんはみなさん紳士ですが、

不動産業者さんの査定額が信頼できないと

ご相談を受ける場合もあったりします。

 

売主は高く売りたいし、買主は安く買いたい。

でも、様々な関係から無茶を言っているように

思われたりもしたくないし、どうしよう…。

 

こんな場合も、不動産鑑定士がお役に立ちます。

売主にも買主にも忖度しない

適正など真ん中の価格をお出しすることができます。

 

鑑定価格で売買しなければならないわけではなく、

交渉のスタートとなる基準をお示しします。

 

価格の見える化

 

たとえば、あなたが売主だったとしましょう。

買主とは特別な関係があるので、

相場で1,000万円の土地を

20％安く800万円で売ろうと考えます。

 

売主が提示した800万円は相場より20％も安いのですが、

買主は600万円が相場だと思っていたとします。

 

この場合、せっかく安く売ろうと親切に言ったのに、

買主は逆に200万円も高く売りつけられていると感じます。

 

このようにお互いが相場をちゃんと把握していないと、

どちらにとっても不幸せな結果となってしまいます。

 

ペットボトルは150円が定価だと知っているからこそ、

100円だと安いと思うし、200円だと高いと思う。

みんなが相場を共有しているから高い安いの話ができます。

 

あなたが買主の場合も同様です。

買主が相場は600万円だと思った上で、

高めの800万円で買おうと提示しているのに、

売主は1,000万円が相場だと思っていると、

高く提示したつもりが安く提示したことになります。

 

このようにスタートラインとなる価格を

お互いに共有することにより、

疑心暗鬼になることなく、売買期間も短縮できて

気持ちよく取引ができると思います。

 

よくあるご相談

 

交渉相手の価格が適正かどうか見てほしい。

相手にいくらで提示したらいいか教えてほしい。

 

更地の売買なら価格だけでほぼ大丈夫ですが、

古家付の物件であったり、収益物件であったり、

どのような前提条件で売買するのかによって

同じ物件でも価格が変わってくることがあります。

 

しっかり取引対象と前提条件を整理した上で、

適正な価格で売買するお手伝いをしていきたいです。

不動産をたくさん持っている会社

 

相続・事業承継・M＆Aなどの場面で、

会計士さんや税理士さんから

株価算定を前提としたご相談を頂くことが多いです。

 

もちろんどんな時にでも！というわけではなく、

不動産をたくさん持っていて、

不動産の価格をどう見るかによって

その会社の価値が大きく変わる場合です。

 

中小企業の株価

 

中小企業はほとんど非上場です。

そのため、相続・事業承継・M＆Aなどの場面では

会社の株価を算定する必要があります。

 

詳細は会計士さんや税理士さんがご専門ですが、

簿価純資産価額法や時価純資産価額法などを用いる場合、

不動産の価格次第で株価が大きく変わります。

 

相続税の通達評価と固定資産評価額

 

会計士さんや税理士さんが

株価算定の際にどのような不動産の価格を使うのか。

 

一般的に多いのは、固定資産評価額や

評価通達を用いた相続税評価額ではないでしょうか。

直近に買ったものだと簿価（取得価格）なども。

 

上記でも全く問題はないのですが、

またまたよく考えてみてください。

 

土地の相続税路線価は時価の8割、

固定資産評価額は時価の7割ですし、

単純に割り戻したとしても、そもそも

評価額と時価が乖離していることもあります。

 

人気の高いエリアだと、

時価は評価額の何割（何倍）増しですし、

人気のないエリアだと、

時価は評価額の半分かもしれません。

 

建物は、築浅だと評価額＜時価、

築20年以上だと評価額＞時価。

大規模修繕など資本的支出も考慮されていません。

 

特に、会社が持っている不動産だと、

事業用の店舗、事務所ビル、倉庫や工場など

比較的規模の大きな建物が多いと思います。

 

以前のブログでも書きましたが、

築20年以上、規模が大きい、

鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は、

固定資産評価額と時価の乖離が非常に大きくなります。

 

鑑定評価を活用する

 

鑑定評価を活用すると、

不動産の価格が大きく変わる可能性があります。

 

そうすると、株価が変わり、

相続税額、贈与税額、M&A価格、のれん代が変わります。

 

相続・事業承継・M&A対策のための

先生方の算定シミュレーションなども

大きく変わってくるのではないでしょうか。

 

全ての不動産を概算すると大変ですので、

価格が大きい、重要度が高いなど

物件を絞って鑑定評価を検討されてもよいかもしれません。

総額のみ記載の契約書

 

土地建物の売買をしたのに、

契約書に総額しか書いてない！

どうやって土地建物に分けるの？？

このようなご質問もよくお受けします。

 

土地建物価格をどう按分するか

 

どのように土地建物価格を按分するかは、

消費税額と将来の減価償却費に大きな影響があります。

 

土地は消費税非課税ですので、

土地価格が大きくなるほど消費税額は下がります。

 

一方、建物価格が大きくなるほど、

消費税額は逆に増えることになります。

 

さらに、建物価格が大きいと、

将来の減価償却費を多く取れる利点があります。

 

固定資産評価額での按分が一般的

固定資産評価額で按分して、

土地建物価格の内訳を出すことが一般的ではないでしょうか。

 

売買契約書：総額1億円。

土地の固定資産評価額：35,000,000円

建物の固定資産評価額：15,000,000円とすると、

土地　1億円 ×（35/35+15）＝ 70,000,000円

建物　1億円 ×（15/35+15）＝ 30,000,000円 という感じです。

 

固定資産評価額って？

 

上記でも全く問題はないのですが、

よく考えてみてください。

 

土地は時価の7割評価になっていますし、

評価額と時価は異なる場合もあります。

 

人気の高いエリアだと、時価は評価額の何割（何倍）増しにですし、

人気のないエリアだと、時価は評価額の半分かもしれません。

 

建物は築浅だと評価額＜時価、築20年以上だと評価額＞時価。

大規模修繕など資本的支出も考慮されていません。

 

土地評価額を時価に割り戻してみます

 

上記の例で、仮に土地だけを0.7で時価に割り戻してみます。

35,000,000円 ÷ 0.7 ＝ 50,000,000円 となります。

 

評価額が土地：50,000,000円、建物15,000,000円となり、

総額1億円の土地建物の按分価格は、

土地　1億円 ×（50/50+15）≒ 76,900,000円（＋6,900,000円）

建物　1億円 ×（15/50+15）≒ 23,100,000円（▲6,900,000円）

となります。

 

たったこれだけでも大きな差が出てきました。

 

鑑定士が評価する

 

土地建物ともに鑑定士が評価をすると、

土地価格も建物価格も当初の固定資産評価額から

大きく変わる場合があります。

 

土地が評価額の倍になり、建物が半額になる。

土地が評価額より下がり、建物が評価額より高くなる。

 

どれくらい変わってくると想像されますか？

消費税で数百万円変わることも珍しくありません。

 

消費税額と将来の減価償却費が大きく変わるのですから、

先生方の将来シミュレーションなども

大きく変わってくるのではないでしょうか。

 

もちろん物件によって、あまり変わらない場合もあります。

ざっくり概算の“ちょい聞き”をして頂けましたら、

どれくらい価格が変わるのか概要をご報告させて頂きます。

 

ここに注意！

 

契約書に既に内訳価格が記載されている場合、

内訳価格がなくても、消費税額が記載されている場合は、

契約書記載の価格が優先されてしまいますので、

契約書の内容をご確認くださいますようお願いいたします。

金融機関から求められます

 

不動産を担保にして融資を受ける場合、

不動産を買うために価格の適正さを証明する場合、

親族間や関連会社間で売買する場合など、

金融機関から鑑定士の書面を求められる場合があります。

 

どんな書類を作成するか

 

もちろん正式な「鑑定評価書」が最善です。

 

しかし、金融機関から簡易な書面でよいと言われる場合、

不動産の価格がそれほど大きくない場合などは

一定の根拠を記載した簡易版の

「意見書」や「調査報告書」を作成することもあります。

 

以前「簡易鑑定」と呼ばれていた書類と同じようなものですが、

現在は正式な手順を全て網羅した「鑑定評価書」以外で

「鑑定」という言葉は使えなくなりました。

 

金融機関が特に気にするポイント

 

鑑定評価書でも、意見書でも、

提出する先によって

重点チェックするポイントが異なります。

 

裁判所、税務署、監査法人、金融機関、売買の相手方など

それぞれに合わせた内容だと、より説得力が増します。

 

建物の残存耐用年数

 

融資年数と建物の残存耐用年数はよく見られます。

融資期間中に建物がダメになったら困るので、

建物が大丈夫かどうか気にされることが多いです。

 

たとえば、融資期間20年なのに、

建物の残存耐用年数10年となっていると、

手続きがスムーズに進まなくなる場合があります。

 

物件の収益性

 

賃料はいくらか、利回りはどうなっているか、

そしてその根拠は何か。

 

物件からの収益が返済の原資になるのですから、

やはり金融機関は数字をよく見ているなと感じます。

 

楽観過ぎる想定で安易に数字を上積みすることなく、

しっかり市場の実態を踏まえて評価していく必要があります。

 

相続税路線価

 

路線価の2倍まではなんとか通るかもだけど、

路線価の3倍以上は厳しい…など

相続税路線価がどうなっているのかも非常に重要です。

 

最近はコロナで地価上昇も一服していますが、

これまでは京都や大阪など人気エリアは

路線価の2倍どころか3〜5倍の取引も多くありました。

 

このような場合、実際の売買実例を踏まえて、

どこまでバブルではなく適正価格であるか

しっかり説明していくことが大切です。