士業に役立つ不動産評価まめ知識

令和3年公示地価の結果について

近畿圏の状況を見ていきたいと思います。

各府県の代表的な地点をピックアップします。

 

【概　況】

コロナ禍により、これまで上昇傾向にあった

地価動向が一変した1年（R2.1.1〜R3.1.1）でした。

商業地のほうが住宅地より影響が大きく、

都市部のほうが地方（郊外）より影響が大きくなっています。

 

全国の変動率上昇トップ10に

近畿は1地点も入っていません。

 

逆に、全国の変動率下落トップ10では、

住宅地：兵庫県（香美・赤穂）の2地点

商業地：大阪ミナミが8地点、京都祇園1地点と

ワースト10地点中9地点が入っています。

近畿の商業地は、全国で最も大きな変化がありました。

 

年間変動率（R2.1.1〜R3.1.1）は

新聞やインターネットですぐ検索できますので、

このブログでは半年毎の地価動向を見ていきます。

 

全体的に、前半（R2.1.1〜R2.7.1）は下落が大きく、

後半（R2.7.1〜R3.1.1）は下落幅が縮小している傾向です。

 

【滋賀県】

 

■大津市・JR大津駅前（商業地）

R2.1.1　354,000円/㎡

R2.7.1　349,000円/㎡（▲1.4％）

R3.1.1　349,000円/㎡（±0.0％）

 

大津駅前は、年間変動率は▲1.4％ですが、

前半はマイナス、後半は横ばいとなっています。

後半は地価下落が無く、持ち直した形です。

 

【京都府】

 

■京都市東山区・祇園（商業地）

R2.1.1　3,500,000円/㎡

R2.7.1　3,220,000円/㎡（▲8.0％）

R3.1.1　3,200,000円/㎡（▲0.6％）

 

祇園の四条通沿いは、年間変動率は▲8.6％ですが、

半年毎の変動では下落幅が大きく縮小しています。

一方、花見小路通沿いの地点は、

年間▲13.9％となり、全国ワースト10位です。

 

■京都市中京区・地下鉄丸太町駅付近（商業地）

R2.1.1　880,000円/㎡

R2.7.1　865,000円/㎡（▲1.7％）

R3.1.1　860,000円/㎡（▲0.6％）

 

御所南エリアでも、年間変動率は▲2.3％ですが、

半年毎の変動では下落幅が半減しています。

 

【大阪府】

 

■大阪市北区・グランフロント（商業地）

R2.1.1　25,000,000円/㎡

R2.7.1　23,600,000円/㎡（▲5.6％）

R3.1.1　22,900,000円/㎡（▲3.0％）

 

大阪キタは、年間変動率は▲8.4％ですが、

半年毎の変動では下落幅が半減しています。

 

■大阪市中央区・ミナミ戎橋付近（商業地）

R2.1.1　28,700,000円/㎡

R2.7.1　23,300,000円/㎡（▲18.8％）

R3.1.1　21,100,000円/㎡（▲9.4％）

 

大阪ミナミは、年間変動率は▲26.5％と大きいですが、

半年毎の変動では下落幅が半減しています。

一方、すぐ近くの道頓堀の地点は、

年間▲28.0％となり、全国ワースト1位です。

 

【兵庫県】

 

■神戸市中央区・三ノ宮駅前（商業地）

R2.1.1　7,200,000円/㎡

R2.7.1　6,700,000円/㎡（▲6.9％）

R3.1.1　6,500,000円/㎡（▲3.0％）

 

三ノ宮駅前は、年間変動率は▲9.7％と大きいですが、

半年毎の変動では下落幅が半減しています。

 

【奈良県】

 

■奈良市・近鉄奈良駅前（商業地）

R2.1.1　830,000円/㎡

R2.7.1　745,000円/㎡（▲10.2％）

R3.1.1　730,000円/㎡（▲2.0％）

 

近鉄奈良は、年間変動率は▲12.0％と大きいですが、

半年毎の変動では下落幅が大きく縮小しています。

 

【和歌山県】

 

■和歌山市・JR和歌山駅前（商業地）

R2.1.1　442,000円/㎡

R2.7.1　442,000円/㎡（±0.0％）

R3.1.1　442,000円/㎡（±0.0％）

 

JR和歌山駅前は、年間変動率±0.0％と横ばいです。

前半後半とも±0.0％で、地価下落はありません。

国土交通省から2月24日に発表された

地価LOOK令和2年第4四半期（10/1〜1/1）、

近畿圏について詳しく見ていこうと思います。

 

【全国概況】

 

「前期と比較すると、横ばい・下落地区数が減少し、

上昇地区数が増加した。」

 

「用途別では商業系が住宅系より下落地区の割合が高く、

地域別では大都市圏が地方圏より下落地区の割合がやや高くなった。」

 

「住宅地では、マンションの堅調な販売状況や

事業者の素地取得の動きが回復したことにより、

需要が堅調な地区が見られる。」

 

「商業地では、再開発事業の進展等により、

需要の回復が一部の地区で見られる。」

 

「一方、商業地では、新型コロナウイルス感染症の影響により、

ホテルや店舗等の収益性の低下により下落が継続している地区や、

店舗やオフィスの空室が増加し新たに下落に転じた地区が見られる。」

 

住宅地は総じて堅調で、

商業地も需要の回復傾向がみられるものの、

ホテル、店舗、オフィスなど

収益性の低下や空室率が上昇した地区は

まだまだ地価の下落傾向が続いているようです。

 

実際に近畿圏ではどのようになっているのでしょうか？

 

【近畿圏の動向】

 

■滋賀県

住宅地　南草津駅周辺　0％横ばい

商業地　調査地区設定なし

 

■京都府

住宅地　下鴨　0％横ばい

 

商業地　京都駅周辺　0〜3％下落

河原町　　　0〜3％下落

烏丸　　　　0〜3％下落

 

■大阪府

住宅地　豊中　　0％横ばい

　　　　天王寺　0％横ばい

　　　　福島　　0〜3％下落

 

商業地　西梅田　　0〜3％下落

　　　　中之島西　0〜3％下落

　　　　北浜　　　0〜3％下落

　　　　OBP　 　0〜3％下落

　　　　新大阪　　0〜3％下落

　　　　阿倍野　　0〜3％下落

　　　　江坂　　　0〜3％下落

　　　　茶屋町　　3〜6％下落

　　　　心斎橋　　3〜6％下落

　　　　なんば　　3〜6％下落

 

■兵庫県

住宅地　六甲　　　0〜3％上昇（前期0％横ばい）

　　　　甲子園口　0〜3％上昇（前期0％横ばい）

　　　　芦屋　　　0〜3％上昇（前期0％横ばい）

 

商業地　西宮北口　0〜3％上昇（前期0〜3％下落）

三宮駅前　0〜3％下落

 

■奈良県

住宅地　奈良登美ヶ丘　0％横ばい

商業地　調査地区設定なし

 

■和歌山県

調査地区設定なし

 

【前期からの変動】

 

近畿圏では、兵庫県以外の府県は全て

前期（第三四半期）と同じ地価動向でした。

 

一方、兵庫県は地価の回復傾向が顕著です。

三宮駅前の商業地こそ前期と同じ傾向でしたが、

その他の地区では全て「0〜3％上昇」となっていて、

今後も地価上昇傾向が続くと予想されています。

 

＜住宅地＞

■六甲地区

先行き不透明感は、住宅需要に大きな影響を与えていないとし、

「稀少性の高い物件には需要の競合が見られることから

取引価格は上昇に転じ、当期の地価動向はやや上昇で推移した。」

 

■甲子園口

「より住環境を整備したいとする新たな需要も生まれており、

取引は回復傾向にある。」

「住宅の投資物件としての安定性が改めて評価され、

貸家住宅素地の需要増加も確認される。

このような状況から取引価格は上昇傾向となり、

当期の地価動向はやや上昇に転じた。」

 

■JR芦屋駅周辺

「マンション開発素地等の需要には回復傾向が認められ、

稀少性の高い物件には需要の競合が見られることから

取引価格は緩やかな上昇に転じ、

当期の地価動向はやや上昇となった。」

 

＜商業地＞

■西宮北口

「大型商業施設等の人出は一層回復しており、

さらにテレワーク等により在宅時間が増加したことで、

比較的狭い商圏の近隣型の商業施設においても

売上げが増加する状況が確認されている。

以上のような市況から店舗賃料は上昇傾向となって

当期の地価動向はやや上昇に転じた。」

国土交通省から11月19日に発表された

地価LOOK令和2年第3四半期（7/1〜10/1）、

近畿圏について詳しく見ていこうと思います。

 

【全国概況】

 

「前期に引き続き今期も

１地区を除いて横ばい又は下落となった。」

 

「用途別では商業系が住宅系より下落地区の割合が高い。

地域別では大都市圏が地方圏より下落地区の割合がやや高い。」

 

「新型コロナウイルス感染症の影響により、

ホテルや店舗等の収益性低下による需要の減退が一部で見られるが、

全体としては需要者の様子見傾向が継続している。

 

「リーマンショック時の地価下落の主因となった、

マンションやオフィスの需給バランスに

大きな変化は見られていない。」

 

大都市圏の商業地を中心に下落割合が高いですが、

一部を除いて“暴落”というのはないようです。

リーマンショックと今回のコロナ禍はかなり違いますね。

 

全国100地点のうち1地点だけの上昇地点は

札幌市の駅前通で、容積率の緩和（最大1050％→1200％）等が

要因となり、３％〜６％の上昇とのことです。

 

実際に近畿圏ではどのようになっているのでしょうか？

 

【近畿圏の動向】

 

■滋賀県

 

住宅地　南草津駅周辺　0％横ばい

商業地　調査地区設定なし

 

■京都府

 

住宅地　下鴨　0％横ばい

桂　　0〜3％下落（前期0％横ばい）

二条　0〜3％下落

 

商業地　京都駅周辺　0〜3％下落

河原町　　　0〜3％下落

烏丸　　　　0〜3％下落

 

■大阪府

 

住宅地　豊中　　0％横ばい

　　　　天王寺　0％横ばい

　　　　福島　　0〜3％下落

 

商業地　西梅田　　0〜3％下落

　　　　中之島西　0〜3％下落

　　　　北浜　　　0〜3％下落

　　　　OBP　 　0〜3％下落

　　　　新大阪　　0〜3％下落

　　　　阿倍野　　0〜3％下落

　　　　江坂　　　0〜3％下落

　　　　茶屋町　　3〜6％下落

　　　　心斎橋　　3〜6％下落

　　　　なんば　　3〜6％下落

 

■兵庫県

 

住宅地　六甲　　　0％横ばい

　　　　甲子園口　0％横ばい

　　　　芦屋　　　0％横ばい

 

商業地　西宮北口　0〜3％下落

三宮駅前　0〜3％下落（前期3〜6％下落）

 

■奈良県

 

住宅地　奈良登美ヶ丘　0％横ばい

商業地　調査地区設定なし

 

■和歌山県

 

調査地区設定なし

 

【前期からの変動】

 

近畿圏の地点は下記の2地点を除き、

第二四半期と同じ地価動向でした。

 

一方、京都・桂の住宅地は、

「学生向け賃貸収益物件に対するリスクが高まり、

分譲マンションについては建築費が高止まりであることや

最終需要者が慎重な姿勢を見せていることから

投資採算性の点からやや開発意欲が減退している。」

として横ばいから下落に転じました。

 

また、神戸・三宮駅前の商業地は

「他の都市と比較して地元客の割合が高いこと等から、

当地区に隣接する大手百貨店の令和２年８月の

売上高は同4.6％減で留まっており、

当地区の客足も回復傾向にある。」

として、下落率がやや縮小しています。

令和2年基準地価の結果について

近畿圏の状況を見ていきたいと思います。

各府県の代表的な地点をピックアップします。

 

【滋賀県】

■大津市・JR大津駅前（商業地）

R1.7.1　349,000円/㎡

R2.1.1　354,000円/㎡（＋1.4％）

R2.7.1　349,000円/㎡（▲1.4％）

 

一年間を通した変動率は±0％ですが、

前半はプラス、後半はマイナスとなっています。

平成25年から続いてきた地価上昇が半期で下落に転じました。

 

【京都府】

■京都市東山区・祇園（商業地）

R1.7.1　3,080,000円/㎡

R2.1.1　3,500,000円/㎡（＋13.6％）

R2.7.1　3,220,000円/㎡（▲8.0％）

 

■京都市中京区・地下鉄丸太町駅付近（商業地）

R1.7.1　850,000円/㎡

R2.1.1　880,000円/㎡（＋3.5％）

R2.7.1　865,000円/㎡（▲1.7％）

 

祇園はインバウンド需要も大きかったので、

前半の地価上昇、そして後半の地価下落と

大きな価格変動がありました。

上記は半年分の変動率ですので、

単純に年間ベースだと▲16.0％になります。

 

一方、御所南エリアでは、

需要が底堅く、地価は半期で微減となっています。

 

【大阪府】

■大阪市北区・グランフロント（商業地）

R1.7.1　21,700,000円/㎡

R2.1.1　25,000,000円/㎡（＋15.2％）

R2.7.1　23,600,000円/㎡（▲5.6％）

 

■大阪市中央区・ミナミ戎橋付近（商業地）

R1.7.1　24,400,000円/㎡

R2.1.1　28,700,000円/㎡（＋17.6％）

R2.7.1　23,300,000円/㎡（▲18.8％）

 

大阪の最高価格地は、キタを抜かして

最近はずっとミナミになっていましたが、

今回キタが最高価格地に返り咲きました。

 

インバウンド需要の消失が直撃したミナミは

半年間で▲18.8％、単純に年間ベースだと▲37.6％。

非常に大きな下落となりました。

 

一方、オフィス需要なども大きいキタは、

ミナミに比べて半期の下落率は小さくなりました。

 

ただ、店舗やオフィスの賃料減額や移転撤退などは

これからより顕在化する可能性もあり、

引き続き予断を許さない状況だと考えます。

 

【兵庫県】

■神戸市中央区・三ノ宮駅前（商業地）

R1.7.1　6,550,000円/㎡

R2.1.1　7,200,000円/㎡（＋9.9％）

R2.7.1　6,700,000円/㎡（▲6.9％）

 

地価LOOK第二四半期でも

全国トップクラスの下落（四半期で▲3〜6％下落）と

なっていましたが、基準地価でもその影響が出ています。

 

店舗やオフィスの賃料減額や移転撤退などが

影響しているものと考えられます。

 

【奈良県】

■奈良市・近鉄奈良駅前（商業地）

R1.7.1　712,000円/㎡

R2.1.1　830,000円/㎡（＋16.6％）

R2.7.1　745,000円/㎡（▲10.2％）

 

近鉄奈良駅前は、一年間通しでは

地価上昇となっていますが、

前半・後半に分けて見ていくと

大きな地価上昇と地価下落となっています。

 

【和歌山県】

■和歌山市・JR和歌山駅前（商業地）

R1.7.1　441,000円/㎡

R2.1.1　442,000円/㎡（＋0.2％）

R2.7.1　442,000円/㎡（±0.0％）

 

JR和歌山駅前は、前半に地価が微増し、

後半は横ばいとなっています。

コロナの影響が直撃した後半で

商業地が横ばいというのは非常に少ないです。

令和2年基準地価が発表されました。

新型コロナウイルスの影響が考慮された

最初の公的土地評価です。

 

【変動率の期間】

 

「令和元年7月1日〜令和2年7月1日」の

1年間の価格変動を踏まえた結果です。

 

コロナの影響が無い前半は地価上昇傾向、

コロナの影響が出た後半は地価下落傾向と

前半・後半に分けて見ていくことが良いと思います。

 

【基準地価の概要】

■前　半■

「交通利便性や住環境の優れた住宅地、

オフィス需要の強い商業地、

訪問客の増加に伴う店舗やホテルの進出が

見込まれる地域を中心に

地価の回復傾向が継続していたと見られる。」

 

前半は非常に地価上昇傾向が強く、

低金利や大企業を中心とする景況感、

インバウンドによるプラスの影響が

とても大きかったということです。

 

■後　半■

「新型コロナウイルス感染症の影響による

先行き不透明感から需要が弱まり、

総じて上昇幅の縮小、上昇から横ばい

又は下落への転化となったと見られる。

なお、前半から下落が継続していた地域においては、

下落幅の拡大も見られる。」

 

「地価動向の変化の程度は様々であり、

新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響の程度が

土地への需要の特徴や地域の経済構造などにより異なることや、

再開発など中長期的な上昇要因の有無が地域で異なることによる」

 

＜インバウンド需要が強かった地域＞

コロナ禍によりインバウンド需要が消失したため、

インバウンドの影響により地価が上昇していた地域は

今回でもトップクラスの下落となっています。

 

新聞報道でも、大阪ミナミは

1月比で▲18.8％下落となっているなど

影響は非常に大きいです。

 

＜インバウンド需要があまり無かった地域＞

インバウンドの影響があまり無い地域でも、

自粛やリモートワーク、先行き不透明感など

日本人や企業の行動変化よる影響が出ています。

 

ただ、インバウンドほど過熱感が無かったため、

地価上昇もほどほどでしたし、地価下落もほどほどです。

 

＜元々地価が下落していた地域＞

先行き不透明感などから、

弱い需要がさらに弱くなり、

地価下落傾向が強まったと考えられます。

 

特に、古くからの農家集落地域は、

公的価格以上に実勢価格が落ち込んでおり、

売りたくても売れない物件が

さらに増える可能性があります。

 

地域毎の詳細については、次のブログで。

 

【固定資産税への影響】

 

令和3年度は3年に一度の

固定資産税の評価替え年度です。

 

今回の基準地価の結果だけではなく、

直近3年分の地価変動が合計されて

評価額に反映されます。

 

仮に今回の基準地価の結果で

地価下落となっている地域であっても、

直近はかなり地価が上昇していました。

 

そのため、15％＋20％−10％＝＋25％というように

合計すると地価上昇＝評価額アップとなり、

税額が上昇するケースも多いかもしれません。

今年ももうすぐ基準地価が発表されます。

 

新型コロナウイルスの影響を受けて、

今年の基準地価はどうなっているのか

みなさまも関心が高いと思います。

 

そこで発表前に改めて基準地価について

整理しておこうと思います。

 

基準地価とは？

 

国土利用計画法施行令に基づき、

各都道府県知事が毎年７月１日における

基準地の１㎡当たりの価格を調査し公表するものです。

 

昨年の令和元年は全国21,540地点。

 

「全用途平均は２年連続で上昇し、上昇基調を強めている。」

「商業地は３年連続で上昇し、上昇基調を強めている。」

インバウンド需要により「店舗、ホテル等の進出意欲が旺盛」

 

たった1年前なのに、隔世の感がありますね。

令和2年の今年はどのようになっているのでしょうか。

 

なお、基準地価は、国土交通省の公示地価と

相互に補完的な関係にあります。

 

令和2年基準地価

 

今年の基準地価は、

令和元年7月1日〜令和2年7月1日の

1年間が対象となります。

 

コロナの影響が出始めたのは

令和2年に入って2〜3月頃でしょうか。

 

そのため、令和2年の基準地価の変動率は

前半部分＝上昇、後半部分＝横ばいor下落となり、

この合計値として表示されることになります。

 

イメージとして例示すると、

前半＋8％　後半▲5％　→　年間変動率＋3％

前半＋5％　後半▲5％　→　年間変動率±0％

前半▲3％　後半▲5％　→　年間変動率▲8％

 

このように、前半の上昇が強かった地点は、

コロナによる影響があったにもかかわらず、

年間にすると地価上昇や横ばいとなることもあります。

 

そのため、個別地点の変動率を見て、

コロナの影響はどうなっているのか？？

上昇なんてあり得ず、下落していないのはおかしい！

という疑問も出てくると思います。

 

特に、8月に発表された地価LOOKで

商業地では四半期で±0％〜▲6％の下落と

なっているだけに、印象がだいぶ異なります。

（8月発表の地価LOOKの対象は4/1〜7/1です。）

 

しかし、調査期間の違いをしっかり見て頂くと、

その疑問も少しは解消されるのではないでしょうか。

 

基準地価と実勢価格

 

基準地価（公示地価や路線価も含む）は、

実勢価格の変動に対し、緩やかにしか変動せず、

しかも遅れて変動することがよく見られます。

 

人気の需要が高い地域で

「路線価の〇倍」という売買が多かったことからも

イメージしやすいかと思います。

 

その逆もまた同じで、下落の変動についても

実際よりやや緩やかに、実際よりやや遅く

変動していくことが予想されます。

 

このような基準地価の調査期間や特徴を踏まえ、

令和2年の基準地価を見て頂くと、

地価動向への理解がより深まるのではないでしょうか。

家やマンションを買ったら、

国から売買価格のアンケートが届いた！

売買したこと誰にも話してないのに！

どうしたらいいの？？

 

このようなご質問もよく頂きます。

怪しいところからの不審な郵便じゃないのか。

回答することに不安を感じる方も。

 

不動産の取引価格情報提供制度

 

大丈夫です！安心してください。

これは国土交通省が実施機関となっている制度です。

 

「誰でも安心して不動産の取引を行えるように、

実際の取引価格情報を数多く蓄積し、

広く皆様へ提供していく、国の制度です。」

 

「平成18年4月より、不動産取引当事者への

アンケート調査を基に情報を蓄積し、

これまでに約396万件（毎年約30万件追加）

の情報を提供しています。」

 

強制ではありませんが、

ご迷惑でなければ是非ご協力ください。

 

制度の概要

 

アンケートに答えるだけではありません。

レインズやアットホーム等に加入していなくても、

一般の方でも取引価格情報を調べることができます。

 

■不動産取引価格情報

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

■物件の種類

宅地、建物、中古マンション等、農地、林地の取引情報

 

■調査対象地域

平成19年度から全国の地価公示対象区域等

（ほぼ全国）

 

■提供される情報

所在地（町・大字レベル）、取引時期、

取引価格（※有効数字２桁）、土地の面積・形状、

建物の用途・構造、床面積、建築年　等

 

■提供件数（累計）

約396万件（令和2年4月30日現在） 　

 

（内訳）

土地のみの取引　　　　 ：1,401,266件

土地と建物一括の取引　 ：1,425,170件

中古マンション等の取引 ： 629,723件

その他の取引（農地等） ： 504,665件

 

実勢価格と公的価格

 

実勢価格と公的価格は

一致していることが望ましいのですが、

タイムラグや様々な理由で

一致していないこともあります。

 

そんな時は、一度この取引価格情報を

調べてみてはいかがでしょうか。

 

売買価格を決める際の参考資料や

売買当事者間での交渉等に使えるかもしれません。

しかも無料です！(笑)