鑑定って何を見てるの？　〜高低差がある土地（住宅地編）〜

「高低差がある土地」って？

前の道路より高くor低く接している

土地のことです。

 

住宅地ですので、角地と同じように

「居住の快適性」の観点から見ていきます。

 

【道路より高い土地】

 

＜プラス要因＞

日照・通風・排水・眺望等に優れるため、

居住の快適性としてプラス評価です。

 

道路より高いと、周辺の雨水・排水も入ってこないし、

道路より高くしている家って多いですよね。

 

このように、ほどほどの高さの土地はプラス評価です。

 

＜マイナス要因＞

一方、バリアフリーの観点からは、

階段を使って家に入ることになりますので、

必ずしもプラスとは言えません。

 

また、近年の土砂災害の多さなどから、

あまり高低差があるような住宅地は

災害リスクがあるため敬遠される傾向にあります。

 

さらに、一定以上の高さになってくると、

擁壁工事、階段や掘り込み車庫などの設置費用が

かなり高くなってきます。

 

特に、擁壁については、

古くて耐久性がなく危険性が高い場合、

かなり多額の工事費になるので要注意です。

 

このように一定以上の高さの場合、

マイナス要因のほうが強くなってきます。

 

【道路より低い土地】

 

＜プラス要因＞

ありません。

 

＜マイナス要因＞

日照・通風・排水・眺望等が劣るため、

居住の快適性としてマイナス評価です。

ちょうど道路より高い土地と正反対ですね。

 

同じように、周辺の雨水・排水が流入し、

敷地内が水浸しになるほか、

土地上の建物にも水没や湿気等で

大きなダメージを与えることになります。

 

また、道路と等高にするための造成工事に

多額の費用がかかってしまったり、

擁壁費用（土止費）が過大になることもあります。

 

【まとめ】

 

道路より高い土地は、

一定の高さまではプラス評価ですが、

一定以上になるとマイナス要因が強くなり、

道路より低い土地はマイナス要因のみ。

 

高低差1つ取ってみても、

いろんな見方がありますね。