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士業に役立つ不動産評価まめ知識
鑑定評価の実務
鑑定評価の実務　〜境界未確定〜

鑑定評価の実務　〜境界未確定〜

「境界が未確定であることは、

土地の価格に影響がありますか？」

境界、筆界、所有権界など、

土地家屋調査士さんが活躍される分野です。

いわゆる境界が決まっていない、不明である、

明らかではない、境界紛争が起こっているなど、

土地の価格にどのような影響があるのでしょうか。

【価格への影響】

境界未確定であることは、

減価要因になる場合があります。

「場合がある」というのは、

個別的要因として個々の評価の際に減価する場合と、

地域の価格水準に織り込まれている等の理由から

個別的要因としては減価しない場合があるという意味です。

いずれにせよ、境界が確定している場合と比べ

境界未確定がマイナスの影響があることは明白です。

【評価に際しての考え方】

■周辺の不動産の境界が確定している場合

新しく分譲された住宅地や

地籍調査などで境界が確定している地域では、

標準的な土地（大半の土地）は境界確定しています。

このような地域の中にある境界未確定の土地は、

標準的な土地が境界確定されていることから、

個別的要因として個々の評価の際に減価が発生します。

■周辺の不動産も境界未確定の場合

古くからの農家集落地域などでは、

標準的な土地（大半の土地）は境界未確定です。

このような地域の中にある境界未確定の土地は、

標準的な土地も境界未確定であることから、

個別的要因としては評価の際に減価を行わないことが多いです。

地域の価格水準に既に織り込まれていると考えられるからです。

■境界紛争

境界紛争が起きているor起きる可能性が高い場合は、

通常の境界未確定の場合より減価の程度は大きくなります。

【相続税の物納】

境界未確定であることは、

地積増減の可能性、取引の際に問題が生じる可能性、

将来的な境界紛争の可能性など危険がいっぱいです。

さらに、相続税を払うために

土地を物納しようとしても、

境界未確定である場合は物納できません。

■国税庁　No.4214 相続税の物納

管理処分不適格財産

次に掲げるような財産は、物納に不適格な財産となります。

イ不動産

(ハ) 境界が明らかでない土地

【まとめ】

以上のとおり、境界未確定であることは、

様々な問題が生じるリスクがあるため

土地の価格にマイナスの影響があります。

ただ、マイナスをどのように考慮するかは、

地域の標準的な土地と比べる必要があります。

みんなスーツを着ている中でパジャマは個性ですが、

みんなパジャマの中でパジャマを着ているのは普通です。

なお、境界問題で困った場合は、

不動産鑑定士ではなく、土地家屋調査士さんへ。

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