弁護士向け不動産鑑定・評価

評価が割れる案件を、争点が分かる資料に

相手方資料の確認、価格・賃料・立退料の論点整理、根拠ある鑑定評価書の作成を行います。

妥当な点、疑問がある点、自方に不利な点を分け、弁護士が主張立証、交渉方針、依頼者への説明を検討するための資料を提供します。

このような段階でご相談いただいています

当事務所の役割

訴訟方針、法的主張、依頼者への助言は弁護士が判断します。

当事務所は、採用資料、評価方法、利回り、補正などを確認し、不動産評価の資料を提供します。

弁護士向け不動産鑑定・評価の事例

事例１

相手方鑑定評価書の技術的な確認

遺産分割（遺留分）調停で相手方から提出された鑑定評価書について、前提条件、採用事例、補正、評価手法の整合性を確認しました。妥当な点、疑問がある点、自方に不利な点、追加確認が必要な点を分け、弁護士が反論の要否を検討するための確認メモを提供しました。
事例２

遺産分割・遺留分における価格差の確認

相続税評価額、固定資産税評価額、不動産業者の査定額、鑑定評価額が、それぞれ何を示すものかを確認しました。共有持分、借地権、利用状況が価格に与える影響をまとめ、弁護士が主張立証と依頼者への説明を検討するための資料を提供しました。
事例３

立退料・借家権価格に関する評価上の確認

賃貸借終了に伴う案件について、借家権価格、代替物件、移転費用、営業への影響を確認しました。不動産評価で確認できる事項と、法的判断など他の専門判断が必要な事項を分け、依頼者と弁護士が立退条件を検討するための資料を提供しました。

弁護士への「5つのアドバイザリー機能」と成果物例

三宅不動産鑑定事務所では、単に鑑定評価書を作成するだけでなく、案件の始まり（川上）から解決（川下）まで、実務に役立つ柔軟なアドバイスと資料作成を行います。

01相手方鑑定評価書・意見書の技術的検証

対象不動産、前提条件、確認資料、採用事例、評価手法、利回り、補正率及び試算価格・賃料の調整等を検証します。

評価額の差がどこから生じているかを整理します。

主な成果物	鑑定評価書の確認メモ、評価上の確認事項一覧、打合せ資料

02鑑定評価書作成の要否・成果物の選択

案件の段階、利用目的、提出先、費用及び必要な証明力を確認し、鑑定評価書、セカンドオピニオン等としての意見書、技術的検証メモ、論点整理資料等から適切な成果物を検討します。

主な成果物	成果物選択メモ、見積書、必要資料一覧

03不動産評価上の争点整理

遺産分割、遺留分、共有物分割、立退料、賃料増減請求、借地・底地等について、評価上の論点、追加確認事項及び各論点が価格・賃料に与える影響を整理します。

主な成果物	評価上の論点整理表、不動産評価の説明資料

04価格・賃料等の検討資料の整理

価格・賃料等の参考情報、前提条件、評価上の不確実性及び変動要因を整理します。

和解水準そのものを算出・提案するものではありません。

主な成果物	価格・賃料の検討資料、説明補助資料

05依頼者説明用の評価解説資料

評価額の差、相手方資料の検証結果、自方に不利な事項及び判断上の限界を、依頼者に伝わる言葉と図表で整理します。

主な成果物	依頼者向け説明資料、説明用Q&A

賃料・立退料に関する専門的な検討

地代・家賃や立退料は、単に現在の相場を確認するだけでは十分ではありません。

契約関係、当事者間の経緯、対象不動産の個別性及び移転に伴う負担等を整理し、評価上の前提と判断過程を明らかにします。

継続賃料の評価における確認事項

直近合意時点、契約内容、契約締結・賃料改定の経緯、直近合意時点以降の事情変更及びその他の諸般の事情を確認します。

当事者間で事実認識が異なる事項は区分し、各評価手法の前提と結果を検証できる形で整理します。

立退料・借家権価格に関する評価上の整理

代替物件事情、移転費用、営業上の影響等、検討対象となり得る事項を整理し、不動産評価の範囲で確認できる事項と、法的判断その他の専門判断を要する事項を区分します。

立退料又は和解条件そのものを決定するのではなく、依頼者と弁護士が検討するための技術的資料を提供します。

弁護士向け不動産鑑定・評価において大切にしていること

前提と根拠を明らかにする

鑑定士の内部理論を一方的に押し付けるのではなく、裁判所や交渉相手に対して「いかに客観的かつ合理的に説明できるか」を最優先に資料を構成します。
有利・不利を問わず伝える

有利な材料だけでなく、相手から突かれそうな弱点や、争っても実質的なメリットが薄い点も率直にお伝えし、無駄な紛争化を防ぎます。
弁護士が検討しやすい資料を作る

単なる専門的な見解書の提示にとどまらず、そのまま「準備書面の作成」や「交渉・和解の判断」に落とし込める生きた資料／成果物にします。

まずは方向性をご相談ください

三宅純也

不動産が絡む訴訟や調停、交渉においては、「この相手方の鑑定書、論理に無理はないか？」「裁判所や調停委員は、この不動産をどう見そうか？」「どこを争点化すれば、最も説得力が増すのか？」といった段階で、議論が止まってしまうことが少なくありません。

三宅不動産鑑定事務所は、正式な鑑定評価のご依頼前に限らず、「まずは方向性を整理したい」「資料を見ながら初期的な見極めをしたい」という段階からのご相談を承っております。

どうぞお気軽にお問い合わせください。