ホーム
士業に役立つ不動産評価まめ知識
時事ネタ・トピックス
時事ネタ・トピックス　〜以前からの土地賃貸借契約〜

時事ネタ・トピックス　〜以前からの土地賃貸借契約〜

6/7の朝日新聞で、

「関電、元助役側から高値で土地を賃借」

という記事が掲載されていました。

「資機材置き場として

高値で借りていたことが分かった。

関係会社側が得る収入は相場の2倍超だった。

関電関係者によると、

社内で賃料の高さが指摘され、

関電はこの賃貸借契約を今年3月に解除した。」

とのことです。

関電に対して何か言いたいのではなく、

昔からの土地賃貸借契約についてのみ取り上げます。

【問題の所在】

昔からの土地賃貸借契約については、

改めて賃料をチェックした結果、

現在では適正とはいえない内容に

なっている場合があります。

今後どのように見直していけばよいのか。

しっかり検討していく必要があります。

■契約当初は適正だったが、現在は不適正

契約当初は適正な地代となっていても、

その後の経済情勢の変動により、

割高・割安な地代となっていることがあります。

適正な範囲（幅）の間であればよいのですが、

著しく割高・割安の場合は見直しが必要です。

地代が割高・割安であることは、

当該土地価格（底地・借地権価格）に大きな影響があるほか、

地代支払いというキャッシュフローにも影響し、

最悪の場合は寄付や利益供与と言われるリスクも。

■契約当初から適正ではなく、現在も不適正

契約当初から、なんらかの事情や意図で

割高・割安に地代が設定されているケースです。

本来は他の理由での金銭授受なのに、

土地賃貸借契約に含めてしまっていることがあります。

地代の定め方は下記のとおりですが、一般的には

適正な範囲を超えた土地価格or利回り

に基づいて地代が決まっています。

今回の関電のケースは、新聞報道によると

こちらの可能性があるということです。

（詳細の内容については不明です。）

【賃料の定め方】

地代の賃貸事例は、売買事例と違って

収集するのが難しく、そもそもの件数も少ないです。

そのため、新規地代の定め方としては、

鑑定評価における積算法を適用することが多いです。

土地価格 × 利回り＋公租公課＝地代

土地価格 × 利回り（粗利回り）＝地代

とてもシンプルな計算式です。

土地価格も利回りも適正な範囲であれば、

求められる地代も適正な範囲となります。

問題が生じているケースは、

土地価格or利回りが、著しく高いor低い。

ここに集約されます。

（一時金を多額or少額にするケースもあります。）

【まとめ】

以前からの土地賃貸借契約について、

現時点で見ても適正な内容となっているか。

数年に一度はチェックすることをオススメします。

プロフィール

＜経営理念＞

〜プロフェッショナルとして、社会の幸せを共に創り上げる。〜

「依頼者よし、紹介者よし、鑑定士よし、世間よし」の

“四方よし”をモットーにしています。

ご依頼目的に沿った不動産評価の活用方法をご提案いたします。

先生方の良き“参謀役”として、新しい価値を共に創り上げていきましょう。

< 鑑定評価の実務　〜境界未確定〜一覧へ鑑定評価の実務　〜抵当権の評価… >

時事ネタ・トピックス 〜以前からの土地賃貸借契約〜

プロフィール

時事ネタ・トピックス　〜以前からの土地賃貸借契約〜