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鑑定評価の実務　〜農業用施設用地の評価〜

鑑定評価の実務　〜農業用施設用地の評価〜

近年は日本の農業が見直され、

法人の農業への参画も増えてきています。

今回は傾斜地勢の農業用施設用地の評価について、

相続税評価額と現実の売買価格（時価）を

比較してみようと思います。

通達評価は画一評価であるため、

相続税評価額と時価が大きく乖離してしまい、

問題となるケースがあります。

今回はやや特殊なケースではありますが、

その評価額が時価として妥当性を有するかどうか

常に確認することが大切です。

【農業用施設用地とは？】

農業用施設の用に供されている宅地です。

農業用施設には、畜舎、蚕室、温室、

農産物集出荷施設、農機具収納施設などが該当します。

【財産評価基本通達24-5】

通達評価では、

農地としての価格＋宅地造成費＝農業用施設用地の価格

となります。

＜試算例＞

・通常の農地としての価格：500円/㎡

・地　積：3,000㎡

＜通常の農地としての価格＞

　500円/㎡ × 3,000㎡＝ 1,500,000円

＜農業用施設用地としての価格＞

・傾斜度：3度超5度以下

　（500円/㎡＋ 18,600円/㎡）× 3,000㎡＝ 57,300,000円

・傾斜度：25度超30度以下

　（500円/㎡＋ 59,100円/㎡）× 3,000㎡＝ 178,800,000円

農業用施設用地として評価をすると、

通常の農地としての価格よりはるかに高い評価額になります。

ここで注目して頂きたいのは、

傾斜度が大きいほど宅地造成費が高くなり、

結果として相続税評価額が高くなっています。

しかし、現実の売買価格（時価）としてはどうでしょうか。

傾斜度が大きいほど利用効率が悪くて需要が無く、

現実の売買価格（時価）は逆に低くなることの方が

多いのではないでしょうか。

【まとめ】

財産評価基本通達はよくできていますが、

どうしても画一化された評価であるため、

現実とかけ離れた評価になることもあります。

通達だから大丈夫と安易に評価してしまうと、

過大な評価額（税額）となる場合もあり、

時価として妥当かどうかのチェックが大切です。

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