鑑定評価の実務　〜小規模宅地等の特例と鑑定評価〜

「小規模宅地等の特例を適用する土地について、

鑑定評価で相続税評価額を

適正に見直すことはできますか？」

【小規模宅地等の特例は“天敵”】

小規模宅地等の特例を適用する土地は、

鑑定評価をするメリットが無いことがほとんどです。

小規模宅地等の特例は、

まさに「特例」として相続税評価額を下げるもので、

特例が適用されるからといって、

土壌汚染など具体的な減価があるわけではありません。

鑑定評価においては、

具体的な減価の要因がないものを

勝手に減価することはできないため、

小規模宅地等の特例は

鑑定評価の“天敵”となってしまうのです。

【小規模宅地等の特例の減額割合】

小規模宅地等の特例を適用するための要件は、

ざっくりいうと

被相続人または生計一親族の

事業用または居住用の宅地等で、

建物または構築物の敷地であること　です。

この要件に該当すると、

限度面積はあるものの、

▲50％〜▲80％もの大きな減価となります。

しかし、鑑定評価においては、

被相続人等の事業用・居住用の建物敷地であることは

全く減価の要因にはなりません。

減額割合ゼロです。

【遺産分割における注意点】

小規模宅地等の特例は、

相続税評価額を下げる（相続税額を下げる）ためには

非常に大きな効果があるものです。

しかし、当該土地に

具体的な減価が発生しているわけではなく、

本来的な資産価値（時価）には全く影響がありません。

そのため、遺産分割をされる場合、

特に裁判や調停など分割方法でもめている場合は、

本来的な資産価値（時価）との乖離にご注意ください。

小規模宅地等の特例を適用した相続税評価額を

適正な「時価」であると主張されるケースも散見されます。

その価格（相続税評価額）が

どのような前提で評価されているのか、

しっかり見ていくことが大切です。

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