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鑑定評価の実務
鑑定評価の実務　〜競売の評価額と時価〜

鑑定評価の実務　〜競売の評価額と時価〜

「競売の評価書の評価額を

時価と考えてもよいでしょうか」

このようなご質問も良く頂きます。

【競売の評価額≠時価】

競売の評価額を、

時価として取り扱うことはできません。

競売不動産の評価は、競売市場における

売却基準価額を定めるためのものですので、

一般の鑑定での正常価格（時価）とは異なり、

競売特有の価格形成要因を考慮する必要があります。

競売の評価書では、評価の最後に

「競売市場修正」がなされていることが

最も大きな違いです。

（途中までの評価は一般の鑑定と同様です。）

【競売市場修正】

地域や物件により異なりますが、

概ね▲30％〜▲50％程度の減価がされています。

通常評価　1,000万円＝時価

競売評価　1,000万円×0.60（競売市場修正）＝600万円

というイメージです。

① 事前に立ち入って内部を確認できないこと

② 売主（所有者）の協力が得られないこと

③ 引渡しを受けるために法定の手続きが必要な場合があること

④ 早期売却のため売出し期間が限られること

⑤ 保証金の提供、短期間に代金全額を納付する必要があること

このような理由により、競売の評価は、

一般の評価（時価）とは異なることになります。

「民事執行の実務不動産執行編上」

東京地方裁判所民事執行センター実務研究会編著

金融財政事情研究会発行でも、下記のとおり記載があります。

「競売不動産の評価は，競売市場における最低売却価額

（平成16年法改正前）を定めるためのものであるから，

一般の鑑定におけるいわゆる正常価格

（一般市場において形成される価格）とは異なり，

競売特有の価格形成要因を考慮する必要がある。」

【正常価格（時価）とは？】

不動産鑑定評価基準によると、下記のとおりです。

競売市場の前提とは異なっていることがわかります。

正常価格とは、市場性を有する不動産について、

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる

条件を満たす市場で形成されるであろう

市場価値を表示する適正な価格をいう。

この場合において、現実の社会経済情勢の下で

合理的と考えられる条件を満たす市場とは、

以下の条件を満たす市場をいう。

（１）市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、

　　　参入、退出が自由であること。

（２）取引形態が、市場参加者が制約されたり、

　　　売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような

　　　特別なものではないこと。

（３）対象不動産が相当の期間市場に公開されていること

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