ホーム
士業に役立つ不動産評価まめ知識
鑑定評価の実務
鑑定評価の実務　〜宅地の評価倍率「1.1」〜

鑑定評価の実務　〜宅地の評価倍率「1.1」〜

「相続税評価で、宅地の評価倍率が

1.1となっているのはどうしてですか？」

【評価倍率1.1の理由】

相続税評価額　：公示地価の80％水準

固定資産評価額：公示地価の70％水準

対象地の固定資産評価額を

相続税評価額の水準に合わせるために

70 × 1.1 ＝ 77 ≒ 80

となるからです。

【公的価格バランス】

公示地価・基準地価を100＝時価として、

相続税評価は80、固定資産評価は70の

水準となっています。

■相続税路線価

路線価等は、1月1日を評価時点として、

1年間の地価変動などを考慮し、

地価公示価格等を基にした価格（時価）の

80％程度を目途に評価しています。

■固定資産評価

平成6年度の評価替えから、

土地基本法第16条や総合土地政策推進要綱等に基づく

「公的土地評価の均衡化・適正化」の要請により、

当時の相続税評価との均衡や、

昭和50年代の地価安定期における

地価公示価格に対する固定資産税の評価額の割合等から、

宅地の評価については地価公示価格等の

7割を目途に評価を行うこととされました。

【地目「雑種地」に注意】

雑種地の固定資産評価額に

そのまま宅地の評価倍率を乗じて

相続税評価額を出すことは、

適正な評価額とならない場合が多く、

否認されるリスクが非常に高くなります。

国税不服審判所平成16年3月31日裁決など、

雑種地の固定資産評価額に宅地の評価倍率を乗じて

否認された事例もあります。

＜イメージ例＞

宅地としての時価水準（100％水準）を

1,000万円とします。

宅地としての固定資産評価額（70％水準）は

1,000万円 × 70％＝ 700万円　となります。

雑種地としての固定資産評価額は、

仮に雑種地補正0.60とすると、

700万円 × 0.60（雑種地補正）＝ 420万円　です。

（利用状況や市町村によって減額割合は異なります）

宅地の評価倍率1.1倍を適用すると、

700万円 × 1.1倍＝ 770万円（80％水準）

420万円 × 1.1倍＝ 462万円（50％水準）

雑種地の固定資産評価額は、

地目補正が適用されて減額されているケースが多く、

雑種地の固定資産評価額に宅地の評価倍率を乗じると

このように大きな乖離が生じてしまいます。

特に、現況が宅地と類似する利用状況の場合や、

登記地目は「宅地」なのに、

課税地目が「雑種地」となっている場合など、

その固定資産評価額がどのように算定されているか

しっかり確認することが大切です。

プロフィール

＜経営理念＞

〜プロフェッショナルとして、社会の幸せを共に創り上げる。〜

「依頼者よし、紹介者よし、鑑定士よし、世間よし」の

“四方よし”をモットーにしています。

ご依頼目的に沿った不動産評価の活用方法をご提案いたします。

先生方の良き“参謀役”として、新しい価値を共に創り上げていきましょう。

< 鑑定評価の実務　〜抵当権の評価… 一覧へ地価ってどうなってるの？　〜地… >

鑑定評価の実務 〜宅地の評価倍率「1.1」〜

プロフィール

鑑定評価の実務　〜宅地の評価倍率「1.1」〜