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鑑定評価の実務 〜抵当権の評価への影響〜
「不動産に抵当権が設定されているのですが、
評価に影響はありますか？」
【抵当権の評価への影響】
抵当権が設定されていることによる
鑑定評価額への影響は、基本的にありません。
「抵当権は減価要因ではない」ということです。
抵当権が交換価値を把握する権利で、
権利割合が変わるわけでもなく、
使用収益を制約するようなものでもないからです。
【登記簿乙区】
抵当権は価格に影響を及ぼさないため、
極論を言うと、評価にあたって
乙区欄の抵当権は読み飛ばしても大丈夫
ということになります。
一方、借地権（地上権・賃借権）、区分地上権、
地役権の設定の有無は価格に大きく影響するので、
しっかり確認する必要があります。
もちろん実務上は
抵当権を読み飛ばすことはなく、
各債権者の立ち位置や利害関係等について
確認することになります。
【金融機関（抵当権者）との関係】
抵当権が設定されていても、
不動産を自由に使うことができます。
処分も自由にできないわけではないですが、
実務的には優先弁済権を有する
金融機関と協議し、その同意を得た上で
売却することが一般的だと思います。
特に、共同担保となっている場合など
金融機関との協議が整わないと
現実的には売却困難となるケースもあります。
このような場合、
抵当権がない物件と抵当権がある物件で
現実的には差異があるようにも感じます。
【民法第369条】
「抵当権者は、債務者又は第三者が
占有を移転しないで
債務の担保に供した不動産について、
他の債権者に先立って
自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」
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