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鑑定評価の実務
鑑定評価の実務　〜登記面積と建物の適法性〜

鑑定評価の実務　〜登記面積と建物の適法性〜

「登記面積で計算すると、

この建物は建蔽率・容積率オーバーなので

違反建築物ではないでしょうか」

このようなご質問もよく頂きます。

【ご回答】

登記面積で計算してオーバーとなっても、

すぐに違反建築物と判断することはできず、

建物の適法性に問題があるとは限りません。

適法性に問題があると、売買やM&Aで買主が躊躇したり、

金融機関での融資の際に問題になることがあります。

建築計画概要書で詳細を確認し、

現地で書面との異同をしっかり把握することが大切です。

【建築計画概要書】

その建物が建蔽率・容積率オーバーかどうかは、

建築確認・完了検査の数値で判断する必要があります。

具体的には、市役所の建築担当課において

建築計画概要書を閲覧ないし取得して確認することになります。

実務では、概要書記載の面積に基づいてチェックされています。

また、登記面積の求め方と、建築基準法上の面積の求め方は

異なっている部分もあるからです。

ただ、概要書も、完了検査後の増改築の適法性まで

担保しているわけではありませんので、

現地においてしっかり異同を調査することが大切です。

【具体例】

仮に、建蔽率60％・容積率200％として、

土地　登記面積　100㎡

建物　登記面積　1F 65㎡　延べ 130㎡（2階建）の場合。

建蔽率　 65㎡ ÷ 100㎡＝ 65％＞ 60％

容積率　130㎡ ÷ 100㎡＝ 130％＜ 200％

登記面積から見ると建蔽率オーバーの建物となっています。

しかし、建築計画概要書において

土地　実測110㎡となっている場合、

建蔽率　 65㎡ ÷ 110㎡ ≒ 59.09％＜ 60％

容積率　130㎡ ÷ 110㎡ ≒ 118.18％＜ 200％

となり、建蔽率もオーバーせず適法となります。

【建蔽率・容積率】

建蔽率：建築面積の敷地面積に対する割合

容積率：建物延床面積の敷地面積に対する割合です。

住宅系の用途であれば、建蔽率60％・容積率200％。

商業系の用途であれば、建蔽率80％・容積率400％。

このような指定が一般的には多くなっています。

指定（基準）建蔽率・容積率を超えている場合、

建蔽率・容積率オーバーとして

適法性（遵法性）に問題がある建物ということになります。

この場合、角地や二方路などによる建蔽率の緩和、

その他特例による容積率の緩和などに注意が必要です。

また、建築当初は適法で、その後規制が変更となった

既存不適格建物の場合もあります。

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