鑑定士にいつ聞くの？　〜親族・関連会社間売買〜

「親名義の建物を子どもに売りたい」

「社長名義の土地を会社に売りたい」

「会社の土地を社長に売って地代を設定したい」等

 

親族間、同族間、社長と会社、関連会社間などで

名義を変えたい＝譲渡したい

というご相談がこの頃非常に多いです。

 

【鑑定士に頼むメリット】

 

不動産鑑定士が作成する書類があれば、

譲渡価格が適正であることの根拠となります。

 

適正な価格を評価することはもちろん、

金融機関からの借入残債、会社との間での貸付金、

帳簿価額、月々返済額など、

様々な観点から適正価格を検討することができます。

 

【適正な価格とは】

 

“適正な価格かどうか”という観点は、

相続税法の「みなし贈与」に該当しないかどうかが

なにより重要になります。

 

相続税路線価や固定資産評価額をベンチマークとし、

評価の対象となる不動産を個別具体的に

不動産鑑定士の目線から評価していくことになります。

 

相続税法第7条

「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、

当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、

当該対価と当該譲渡があつた時における

当該財産の時価との差額に相当する金額を

当該財産を譲渡した者から贈与により取得したものとみなす。」

 

「時価」という概念は奥深いなと感じます。

 

【収益物件（賃貸マンション等）】

 

賃貸マンションなどの収益物件の場合、

親御さんの名義だったものを

子どもに譲渡したいと相談されるケースが多いです。

 

譲渡後の賃料収入が子どもに入るため、

親御さん名義の財産が増えて

将来の相続税が高くなることを防ぐ効果があります。

 

このような場合は、みなし贈与だけではなく、

将来的な相続人間の争いの種にならないように

気を付ける必要があります。

 

【事業用物件】

 

会社の建物が建っている土地が、

実は社長や社長の親御さん名義だったりすると、

事業とは関係のないところで

会社が相続問題に巻き込まれるリスクがあります。

 

相続問題が起きないうちに、

今一度事業用の土地建物の名義を

整理しておくことをお勧めいたします。

 

【賃料設定】

 

社長ないし会社の土地建物のうち、

どちらかを譲渡して賃料を設定したいという

ご相談もよく頂きます。

 

このような場合は、譲渡価格の適正さだけではなく、

賃料をいくらにすればよいかというご相談も含めて

ご依頼頂くことが多いです。

 

あまりに高額or低額な賃料設定だと、

将来的に問題になるケースが出てきます。

 

決めてしまってからでは大変ですので、

適正な範囲を知ってから

賃料を決めるほうがよいのではないでしょうか。