こんな場合はどうすれば？ 〜セットバック〜
「4ｍ未満の道路に接していると、
必ずセットバックしないといけないのですか？」
というご質問を頂くことがあります。
結論から言いますと、接面道路が
いわゆる「2項道路」の場合だけ
セットバックすることになります。
そして、セットバックは減価要因です。
土地価格が下がります。
市町村の建築指導課（建築基準法担当）のほか、
小さな市町村では所管する都道府県の担当課で
道路種別を調べることができます。
大きな市では、ネット閲覧できるところも増えました。
【セットバックとは】
■2項道路
建築基準法第42条第2項に指定された道路に接する土地は、
原則として道路中心線から両側に２ｍ後退した線が
道路の境界線とみなされます。
2項道路は、幅員4ｍ未満の道路の中から指定されます。
指定されてすぐにセットバックする必要は無く、
将来建物の建替え等を行う場合に、
その境界線まで後退（セットバック）することになります。
また、「一方後退」といって、
片側が崖や河川で後退できない場合には、
反対側のみが後退することとなり、
通常の倍のセットバックが必要になることがあります。
「2項道路」の道路区域がどこまでなのか、
土地と道路との間に水路が介在している場合等は
個別具体的に行政調査を行う必要があります。
■2項道路以外
2項道路以外の道路は、
たとえ幅員が4ｍ未満でも
セットバックをする必要はありません。
【財産評価基本通達における評価】
「セットバックを必要とする宅地の評価」として、
「セットバックすべき部分については、
通常どおりに評価した価額から
70％相当額を控除して評価します。」とされ、
セットバック部分は▲70の減価となります。
【固定資産評価】
一般的に個々の土地のセットバック面積に応じて
減価を個別的に算定していることはなく、
そもそもの正面路線価に織り込んで
算定されていることが多いです。
固定資産税にも、相続税と同じような
路線価が敷設されていることは以前も書きましたが、
この路線価を敷設する際に、
幅員が狭くセットバックが必要な道路については
そもそもの路線価から下げていることが多いです。
そのため、セットバック減価無し＝減額可能と
直結するものではありません。
【鑑定評価】
実際の市場では、セットバック部分は
価値ゼロとして取引されることが多いです。
そのため、鑑定評価においても、
セットバックの面積分を
そのまま減価することが多くなります。
正面路線価 100,000円/㎡
全体面積 100㎡
セットバック 3㎡
3㎡/100㎡＝3％ ▲3％
100,000円/㎡×100㎡×0.97＝9,700,000円
というイメージです。
但し、建て替えするまではセットバックの必要はなく、
道路沿いの土地全てのセットバックが完了するまでは
ほぼ専用空間として利用できること、
幅員が広くなって土地利用がしやすくなること等もあり、
個別具体的に見ていく必要があります。
