鑑定評価ってどうやるの？ 〜借地権の評価〜
借地権の評価は、鑑定評価、税務上、裁判上で
それぞれ考え方が異なる部分があります。
どれも正しいのに、評価に差が出てしまう。
非常に悩ましいのが実情です。
【具体例】
税務では、相当地代なので、借地権価格ゼロ。
裁判では、相当地代であっても、
権利が存在し、その場所を占有できるため、
更地価格の20％〜30％程度の価値。
鑑定では、不動産鑑定評価基準に基づき、
賃料差額還元法はゼロとなりますが、
割合法を併用するため10〜40％程度の価値。
このようなイメージです。
三者三様の考え方に基づいていて、
どれも正しいのに0％〜40％もの差が出てしまいます。
【鑑定評価】
・賃料差額還元法
・割合法
・取引事例比較法
・収益還元法（土地残余法）
・更地価格−底地価格
借地権の取引慣行の成熟の程度の高低に応じて、
上記の手法を併用して評価します。
実務上は、賃料差額還元法と割合法が
最も使われているのかなと感じます。
賃料差額還元法は、相当地代を払っている場合は
借地権価格ゼロとなりますが、
路線価の借地権割合を使った割合法も併用するため、
借地権価格ゼロとなることはあまりありません。
そして、鑑定の勉強で必ず出てくる点にも注意が必要です。
・借地権＋底地＝更地 とは必ずしもならない。
・借地権が存在しても、価格が認められない場合もある。
【税務上の評価】
路線価の借地権割合が基本となりますが、
相当地代の場合は借地権価格ゼロとなります。
また、無償返還届の有無による違い、
当初の権利金が借地権として帳簿に計上されている、
駐車場はアスファルト舗装部分の価格計上の要否etc.
税務だからこそ検討すべき事項が出てきます。
特に、無償返還届の有無や
当初の設定権利金が割安であった場合等は、
評価の違いが大きくなってきます。
【裁判上の評価】
使用貸借権であっても
10％程度の価値を認められることが多いため、
借地権であれば、相当地代だからといって
価格ゼロになるとは考え難いです。
権利が存在し、その場所を占有できる。
使用貸借権よりも権利として強い。
とすると、少なくとも20％以上の価値は出てきそうです。
【実務での評価方針】
ご相談頂く際に、どのような依頼目的か
しっかりお伺いさせて頂くことにしています。
仮に、いくら税務で正しくても、
不動産鑑定評価基準での問題になると
正しくないと言われるかもしれませんし、
その逆もまたしかりです。
鑑定、税務、裁判上の評価など
どのような依頼目的で、
どのような借地権を評価するのか。
どのフィールドでの評価なのか。
借地権価格がこれだけ変動するのですから、
底地価格も大きく変わってくるのは
言うまでもありません。
