時事ネタ・トピックス　〜大阪市の固定資産税過大徴収〜

大阪市における固定資産税の

過大徴収のニュースについて。

 

容積率が異なる地域にまたがる土地について、

固定資産税が過大徴収されていたというものです。

 

数百万円還付された方もいるとのことですが、

地方税法では5年という時効があるため、

さらに国家賠償法による

20年分の還付を求めているとのことです。

 

不動産鑑定士も固定資産評価業務に携わっているので、

ブログに取り上げてみました。

 

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前面道路

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｜　↑　　　　　　　｜　

｜　容積率　400％ 　｜　道路から25ｍまで

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｜　↑　　　　　　　｜　↓

｜　容積率　200％ 　｜　道路から25ｍ超

｜　↓　　　　　　　｜　←この部分！！

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固定資産評価実施要領

 

固定資産評価は、

総務省が定めた固定資産評価基準に基づくほか、

各市町村で独自の評価要領を持っています。

 

大阪市では「固定資産評価実施要領」を持っていて、

その中に「所要の補正」として

「容積率の異なる地域にわたる土地の評価」が

定められています。

 

容積率が400％と200％に

またがっているような土地を評価する場合に

適用されることになります。

 

大阪市の補正率は66％~97%（▲3％〜▲33％）。

最小で▲3％、最大で▲33％もの評価減となります。

 

固定資産評価額は、道路側の高い容積率に基づいて

評価されていることがほとんどですので、

背後の低い容積率にもまたがっている場合は、

評価の前提条件と対象土地の個別性が異なるため、

何らかの考慮（一定の減価）が必要となります。

 

容積率の異なる地域にわたる土地

 

容積率が異なって指定されている土地とは、

広い道路沿いの商業地等が該当する可能性が高いです。

 

仮に、容積率が400％と200％異なっていると、

大きな方の容積率400％が適用されるのではなく、

面積に応じて加重平均された容積率となります。

 

仮に土地の半分ずつ400％と200％だったら、

その土地の容積率は300％になるというイメージです。

 

商業地は高層建物など高度利用されることが多く、

実際の取引でも容積率如何で価格が大きく異なります。

 

他の市町村ではどうなのか

 

今回の大阪市はたまたま所要の補正として

減額できる項目を持っていましたが、

必ずしも他の市町村が

同じ補正項目を持っているとは限りません。

 

実際の業務においても、

容積率がまたがっていることは認めつつも、

補正する項目が無いため減額不可と

回答されたことがあります。

 

お住まいの市町村ではどうなのか。

一度確認してみるのもよいかもしれません。

 

＜　参　考　＞

容積率の異なる地域にわたる土地については、

正面路線に接する部分の容積率に対する

他の部分の容積率の割合及び

当該土地の面積に対する他の部分の面積の割合に応じて、

次に定める補正率表により求めた

補正率によって補正することができる。

 

ただし、正面路線に接する部分の容積率が

他の部分の容積率よりも低い場合については、

補正を適用しない。」