こんな時はどうしたら？　〜借家の立退料〜

借家人は強い！

 

借家人（テナント）に立ち退いてもらいたいけど、

いくら提示すればよいかわからない。

逆に、相手から法外な立退料を要求されている。

このようなご相談もよく頂きます。

 

今回は、借家の立退料について書いてみたいと思います。

 

立退料の算定方法

 

当事者間で直接平和的に合意するのが一番ですが、

基準となる数字を出すためには以下の方法があります。

 

どちらか一方だけではなく、両者を併用する場合もあり、

正当事由の補完の必要性の程度でも大きく変わってきます。

 

■損失補償の観点から算定する方法

 

居住用であれば、「引っ越し実費」と「家賃差額」の補償で済みますが、

営業用であれば、さらに「営業損失」も補償が必要となります。

 

居住用の家賃差額補償は2年分程度であることが多いですが、

営業用であれば、業種・売上・移転先の状況など

個々の事情によって変動幅が大きいです。

 

また、営業用でも、飲食店などの場合は、

 

それぞれの実費項目についても、

お互いが自分に有利な見積もりを出し合ったり、

かなりの差が出てくることが多いです。

 

■借家権価格をもとに算定する方法

 

ざっくり言うと、賃借人としての地位に対する価格です。

ここに住める、営業できるなど、

使用収益できる権利に対する対価というイメージです。

 

借家権価格 ＝ 更地価格 × 借地権価格 × 借家権価格　となります。

 

更地価格　 ： 賃借している建物の敷地部分の価格です。

借地権割合 ： 相続税路線価に記載されている借地権割合

借家権割合 ： 借地権割合と同じですが、ほぼ30％です。

 

仮に、更地価格5,000万円、借地権割合60％とすると、

5,000万円 × 60％ × 30％ ＝ 900万円　となります。

路線価図の借地権割合は30％〜90％まであり、

一般的に市街地では借地権割合50％〜80％が多いです。

 

そのため、50％×30％＝15％、80％×30％＝24％となり、

借家権価格は、概ね更地価格の15〜25％程度であることが多いです。