鑑定って何を見てるの？　〜価格形成要因・地域要因＜商業地域＞〜

鑑定評価って何を見て値段付けるの？

「地域要因＜住宅地域＞」に続いて、

商業地域を取り上げたいと思います。

 

商業地域は、繁華性と収益性。

この２つが重要な要素です。

 

商業地域の地域要因

 

不動産鑑定評価基準では、

先に挙げた住宅地域の要因のほか、

商業地域特有の要因として10項目が例示されています。

 

この中から、評価実務に沿って

商業地域を見るチェックポイントをお話します。

 

■街路条件

　商業地域でも幅員はとても重要です。

　人と車の流れや量に直結します。

 

　郊外の幹線道路沿いの商業地域では、

　幅員だけではなく、主要国道や都道府県道など

　「系統連続性」も大きなポイントになります。

 

　単に幅員の広い狭いだけでは、

　広い幅員の道路なんていっぱいありますし、

　誰も通らない道路では商売しにくいですよね。

 

　このような幹線沿いの商業地域では、

　駐車場の広さや入りやすさ等も

収益性に大きな差が出てきます。

 

　さらに、道路幅員が狭いと、

　行政的条件で挙げる容積率にも影響が出てきます。

　幅員が狭いと、本来の容積率が使えなくなります。

 

■交通接近条件

 

　駅前や駅近くの商業地域であれば、

　駅からの距離は大きな差になってきますし、

　どの駅の近くかはさらに大きな差が出てきます。

 

　都心部や特急停車駅など繁華性が高い駅のほうが

　顧客の通行量が多く、高い収益性が見込めます。

 

　また、駅だけに近ければよいわけでもありません。

　商業核と言われる大型商業施設との位置関係も大切です。

 

■環境条件

 

　住宅地域では生活利便性と居住環境が重要でしたが、

　商業地域では繁華性と収益性が重要になります。

 

　シャッターばかりの寂れた商店街よりも、

　活気があって店舗がたくさん集まった商店街の方が

　人もたくさん集まってきますし、収益性も上がります。

 

　商業集積度が高く、背後人口も多い商業地域は

　繁華性や収益性が高くなるので、価格も高くなります。

 

　地方だと、繁華性や収益性が低いため、

　徐々に商業地域から住宅地域に

なってきているところもあります。

 

■行政的条件

 

　商業地域では、容積率が非常に重要です。

　容積率が大きいほど、大きく高い建物が建てられます。

 

たとえば、同じ面積の土地でも、

5階建のビルしか建てられないところと

　10階建てのビルが建てられるところでは、

　全く違ってきますよね。

　住宅地域や工業地域より、格差は大きくなります。

 

商業地域にもさらに種類がある

 

商業地域といっても、さらに細分化できます。

高度商業地域

準高度商業地域

普通商業地域

近隣商業地域

郊外路線商業地域　です。

 

（準）高度は、特に発展した都会の駅前商業地域。

普通は、地方の駅前商業地域など。

近隣は、日用品を買う程度のちょっとした商業地域。

郊外路線は、国道などロードサイドの商業地域です。

 

細分化された地域によって、

上記項目の影響の程度はそれぞれ変わってきます。