鑑定って何を見てるの？　〜価格形成要因・地域要因＜工業地域＞〜

鑑定評価って何を見て値段付けるの？

地域要因三部作のラストは＜工業地域＞です。

 

工業地域は、高速道路インターチェンジ（IC）への接近性と

大きなトラックでも通れる幅員が重要な要素です。

 

工業地域の地域要因

 

不動産鑑定評価基準では、

先日挙げた住宅地の要因のほか、

工業地域特有の地域要因として7項目が例示されています。

 

この中から、評価実務に沿って

工業地域を見るチェックポイントをお話します。

 

■街路条件

 

　現在の日本は陸運が中心です。

　そのため、トラックが出入りしたり、

高速道路ICまでのルートが整備されていたり、

幅員や街路整備の状態が非常に重要です。

 

大きな工場であるほど、10ｔトラックなど

大きなトラックの出入りの便が重要になってきます。

　

そのため、6ｍが目安の住宅地域とは違い、

　10ｍ以上の幅員が喜ばれたりするケースも多いです。

 

　また、広すぎると中央分離帯が出てくる場合もあり、

　敷地への出入りの便がどうなっているか

　現地での確認が大切です。

 

■交通接近条件

 

　工場地域は、高速道路ICへの接近性が重要です。

　実際の売買実例でも、IC近くの工業地域は人気が高く、

　価格もしっかり付いていることが多いです。

 

　一方、住宅地域や商業地域と違って、

鉄道駅との接近性はそれほど大きく考慮されません。

 

　もちろん従業員の通勤の便もありますので、

　あまり山の中だと人が集まらなくて困ることもあります。

　AIや機械化が進むと、これも変わってくるかもしれません。

 

■環境条件

 

　当初から工業用地として整備された工業団地であれば

　比較的問題は少ないです。

　一方、昔から工場だった自然発生的な工業地域は

　周辺の住宅地域や商業地域との関係で、

　騒音や煙、トラック往来などトラブルになるケースも。

 

　また、工業用水が整備されていない地域だと、

　進出できる業種が限定されることもあります。

 

■行政的条件

 

　商業地域と違って、容積率はあまり問題になりません。

　用途地域で工業専用地域に指定されていると、

　将来的に住宅用途への転換ができないことに注意です。

 

土壌汚染に要注意！

 

土壌汚染の可能性が最も高いのは工業地域です。

 

土壌汚染対策法、水質汚濁防止法、下水道法の調査を行い、

現地で地下タンクの有無や有害物質の使用履歴等を確認し、

しっかりリスクを把握することが大切です。

 

場合によっては、指定調査機関と連携し、

土壌汚染リスクを適切に反映する必要があります。

 

土地価格が低い地域だと、

土地価格より浄化費用の方が高く見積もられたり、

様々な問題が出てきます。

 

鑑定評価の中では、条件により考慮外とすることもあり、

この場合は契約書で土壌汚染負担に関する条項を作るなど

適切にリスク管理をする必要があります。

 

工業地域にもさらに種類がある

 

工業地域といっても、さらに細分化できます。

大工場地域

中小工場地域　です。

 

大工場は、鑑定の中では3万㎡〜5万㎡以上、

固定資産評価では5万㎡以上の敷地規模が該当します。

 

少しの単価の違いで総額が大きく変わりますので、

しっかり説明力のある鑑定評価を行うことが大切です。