鑑定士にいつ聞くの？　〜遺産分割・遺留分減殺〜

軽く数千万円の差に

 

弁護士さんからのご相談が最も多い分野です。

 

遺産分割調停・審判や遺留分減殺請求において、

不動産の評価額は非常に大きな関心事です。

 

払う方からすると、不動産価格は安い方がよく、

貰う方からすると、不動産価格は高い方がよい。

 

全部売って現金で分けるときは問題ないのですが、

実際は現物分割や代償分割が多く、

不動産の評価額如何で取得できる物件や

やり取りされるお金が大きく変わってきます。

 

もしなんでも自由に希望が叶うのならば、

自分が取得する不動産は安く評価し、

他の相続人が取得する不動産は高く評価したいと思われるでしょう。

不動産の評価ってどうするの？

弁護士さんによって様々な主張をされますが、

以下のいずれかになることがほとんどです。

 

・固定資産評価額をそのまま使う。

・相続税評価額をそのまま使う。

・固定資産評価額を0.7で割り戻す。

・相続税評価額を0.8で割り戻す。

・不動産業者の査定書を出す。

・不動産鑑定士の鑑定評価書を出す。

 

■固定資産評価額をそのまま使う

　固定資産評価額は、土地は時価の7割、

建物は時価で評価されています。

　また、収益物件では、収益性も考慮されていません。

 

　不動産の評価額が低いと主張したい側がよく使います。

　公的な価格なので信頼性が高いとし、

　固定資産評価額をそのまま使うパターンです。

 

　土地は時価の7割なのはみんな知っているので、

　ダメもとでとりあえずお金をかけず主張されることが多いです。

 

　とはいえ、築年が古い建物や収益性が低い収益物件は、

　固定遺産評価額＞時価となっていることもあり、

　安く言うつもりが逆に高かったとならないようにご注意ください。

 

　一度だけですが、評価額を高く主張したい側から

　固定資産評価額そのままを使って言われたことがあり、

　さすがにビックリした記憶があります。

 

■相続税評価額をそのまま使う

　国税の評価通達を使って算定されているのだから、

　不動産の評価額として信頼性が高いと主張されるパターンです。

 

　とはいえ、路線価は時価の8割となっていますし、

　地価上昇が著しい地域では、実勢価格（時価）と乖離しています。

 

　また、たまにあるのですが、

相続税に関する申告書類をそのまま添付されて、

小規模宅地特例などが適用された価格を主張されることも。

 

税務上の評価としては適正でも、

不動産の時価とは異なってしまうため注意が必要です。

 

■不動産業者の査定書を出す

どのような業界でも同じですが、

とても精緻に査定される方とそうではない方がいます。

 

一般的には、最終結果はしっかり押さえていても、

査定過程・根拠に問題があるケースが多いです。

色々計算したのに、急に半額エイヤ！と▲50％されるなど。

 

さらに、鑑定評価は、不動産鑑定士しか行うことができません。

不動産業者の査定書は、媒介契約に基づいて依頼者に提示されるものです。

そもそも媒介契約が存することが前提で、さらに目的外利用もできません。

 

弁護士さんからの依頼に基づいて、

遺産分割調停・審判のために価格査定を行っていると

不動産の鑑定評価に関する法律に違反する可能性が出てきます。

 

■不動産鑑定士の鑑定評価書を出す

　私は不動産鑑定士ですので、

やはり鑑定評価書を一番オススメしたいです。

 

　不動産鑑定士の鑑定評価書があれば、

　裁判所も鑑定結果を踏まえて進めて頂けますし、

　しっかりした根拠で説得力ある鑑定評価書であれば、

　相手方の理解も進むのではないかと思います。

 

　費用的にはどうしても上記より高くなってしまいますが、

　相手が出してきた価格と数千万円、数億円と変わってくることも多く、

　概算見込みだけでも鑑定士にご相談されることをご提案します。

 

　あとでもっと高かったor安かったとなると、

　依頼者さんとの間で大きな問題になることもあり、

　相手の数字がどのようなものなのかを知るだけでも、

　今後の方針を決めていくために有用ではないでしょうか。