鑑定士にいつ聞くの？　〜昭和の時代からの地代増額〜

昭和の時代からの地代

 

こんなコロナで大変な時期に地代増額！？

と思われるかもしれません。

 

しかし、最近お問い合わせがとても増えています。

特に、地代増額請求をする弁護士さんから。

 

「先代が昭和〇年に貸して、契約書もなく、地代も安いまま」

地代増額をしたいのですが、どうしたらいいでしょうかと。

 

どれだけ安いかというと、

本来なら月額10万円もらえるようなところでも、

月額数千円しかもらえていないということも多々あります。

 

どれだけ地代が上がるの？

 

契約の経緯や内容、今後の進め方次第ですが、

普通に地代が安いくらいだと20％〜30％アップまで。

上記の設例のように著しく安いと

現行地代の何倍かになることもあります。

 

ただ、一気に本来の地代水準まで上がることはなく、

最大でも（現行地代＋相当地代）÷2くらいです。

 

地代増額は根気も必要

 

地代増額請求は時間がかかりますので、

できるだけ早く着手されることをオススメします。

 

「なんだ、すぐに本来の水準まで上がらないのか…」

そう落胆される方もいらっしゃいますが、

根気よく長期プランでじっくり上げていく必要があります。

 

たとえば、月5万円増額になった場合、

「なんだ、月5万円程度か」と思われることもあります。

 

しかし、長いスパンで考えると、

月5万円×12ヶ月＝年60万円

年60万円×10年＝600万円

 

何もアクションをしなければ、

これだけの差が簡単に出てしまうことになります。

積み重なると、大きな差になってきますよね。

 

また5年後、10年後など

時期を見て再度増額請求をして、

本来の地代水準まで上げていくことになります。

 

どうやったらいいの？

 

まずはお手元の資料を確認させてください。

その上で、以下の大事な2点をチェックし、

地代増額ができるかどうかご連絡させて頂きます。

 

■現行地代水準

どれだけ地代が低いと思っていても、

調べてみると適正水準だったor相場より高かった。

そんなこともあり得ます。

　

地代が割高だったと賃借人にわかってしまうと、

逆にブーメランで地代減額を請求されてしまうことも。

増額請求をする時は、事前のチェックが大切です。

 

実際に、ご相談があったうち1〜2割は、

逆に地代が割高だったので、増額請求はしない方が良いと

アドバイスさせて頂いたこともあります。

 

一方、地代が安いということであれば、

どの程度まで増額できる見込みがあるかも含め、

今後の進め方を一緒にご相談させて頂きます。

 

■直近合意時点

今の地代に決めたのはいつだったか。

地代改定の際には非常に重要です。

 

昭和初期からずっとそのままなのか、

バブルの頃で逆に割高になっているのか、

途中で改定して、直近は昨年改定したところなのか。

 

借地借家法にも、経済情勢の変動が

増減額請求の根拠の1つとされているように、

今の地代はいつ合意されて、

その後の経済情勢の変動はどうなっているのかが大切です。

 

継続地代の評価は難しい

 

地代改訂の際の評価は、「継続地代」といって

評価の手順が非常に多くて複雑になります。

 

そのため、評価をする鑑定士によって

結果も大きく異なる傾向があります。

 

どのような根拠やデータを用いて、どのように判断するか、

鑑定士としっかりご相談されることをオススメします。