鑑定士にいつ聞くの？　〜鑑定士による価格差〜

鑑定士による価格差は悪なのか？

 

鑑定士に評価を頼んだのに結果が大きく違う。

こんなご質問をよく頂きます。

 

国家資格を有する専門家である

鑑定士が評価をすると全て同じ結果になるのか。

否！必ずしも同じ結果になるとは限りません。

 

市場で需要の中心となる価格帯（中心価格帯）

 

不動産の価格は、「1＋1＝2」というように

ただ1つの正解が求められるものではありません。

 

不動産の価格には、

市場で需要の中心となる価格帯（中心価格帯）

があります。

 

1万円札とペットボトル

 

1万円札は誰が見ても1万円の価値です。

しかし、たとえばペットボトルではどうでしょう。

定価が150円だとして、

ホテルでは200円、スーパーでは100円など

価格に幅があることが当然です。

 

ここでペットボトルが1,000円とか10円だと

高過ぎたり安過ぎたりして、ビックリしてしまいます。

賞味期限切れなのか、金箔でも入っているのか、

理由が気になりますよね。

 

不動産の価格もこのペットボトルと同様に、

適正な価格帯（中心価格帯）があります。

 

ペットボトルだと、

高　め　＝　200円

普　通　＝　150円

これらはやや高い安いがあるものの、

全く納得しないという人はいないのではないでしょうか。

 

一方、10円や1,000円では、

納得できる理由が無いと信用しにくいですよね。

これと同じことが不動産でも言えます。

 

評価の根拠に納得できるか

 

価格が違うから良い悪いではなく、

その評価の根拠はどうなっているか、

納得できるか、説得力があるかを見てください。

 

その上で、どうして違いが出ているのか。

評価の前提となる条件と各種数値の根拠を

しっかり見ていくことが大切だと考えます。

 

他の鑑定士さんが作成された評価書のレビュー、

これも鑑定士への“ちょい聞き”チャンスです。

 

ストライクゾーン

 

昔は、適正な価格帯を

ストライクゾーンに例えたりしていました。

 

上記のペットボトルの例で言うと、

1,000円　＝　ワイルドピッチ

　200円　＝　ストライク高めいっぱい

　150円　＝　ストライクど真ん中

　100円　＝　ストライク低めいっぱい

　  10円　＝　ワンバウンド

というイメージでしょうか。

 

100円と200円なら、倍半分も違うのに

ストライクはストライクなので

どちらにも言い分があって

引き分けということも考えられます。

 

まとめ

 

鑑定評価書は、不動産鑑定士が

自己の専門的学識と経験に基づいた判断と意見を表明し、

その責任を明らかにすることを目的とするものです。

 

価格のみを見て良し悪しを判断することなく、

しっかり内容を確認してご判断ください。

わかりにくい時は“ちょい聞き”サービスで！