不動産の時価は今いくら？　〜一物五価・公示地価〜

自分で簡単に土地の時価を調べたい

 

顧問先や依頼者から相談を受けて、

ざっくりでいいから土地の時価を自分で調べてみたい。

 

鑑定士に“ちょい聞き”してくださるのが一番うれしいですが、

そうは言ってもこれくらいで聞くのは…

と思われる時もあるかもしれません。

 

本当にざっくりざっくりの概算でしたら、

公的な土地価格の指標を使って求めることができます。

 

一物五価

 

土地の価格は、同じ場所、同じ面積、同じ条件であっても、

必ずしも同じ価格になるとは限りません。

 

土地の価格には「一物五価」といって、5つの価格があります。

公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産評価額、実勢価格です。

 

ただ、“五価”といっても、それぞれ関連性がありますので、

うまく活用できると、先生方のコンサルティング力アップに繋がります。

 

会社の事業所や工場、依頼者の自宅等の価格は今いくらなのか。

現在の時価は、簿価よりも高いのか安いのか。

そして、どれくらい差があるのか。

 

相続・事業承継・株価評価・決算・不動産担保などの場面で、

大きな影響を与えることになります。

 

公示地価（地価公示）

 

＜概要＞

・根拠法令：地価公示法

・実施機関：国土交通省

・価格時点：毎年1月1日

・公表時期：3月下旬

 

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が

適正な地価の形成に寄与するために、

毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を公示するもので、

社会・経済活動についての制度インフラとなっています。

（令和2年地価公示では、26,000地点で実施）

  

＜調べ方＞

下記の「土地総合情報システム」から、

評価の対象となる不動産の近傍の標準地を検索することで、

おおよその価格を調べることができます。

 

標準地にはそれぞれ番号が付いていて、

住宅地は「地名−〇」、商業地は「地名5−〇」、

工業地は「地名9−〇」となっています。

 

住宅地の価格を調べたいのに、商業地の5−〇や

工業地の9−〇の価格を使ってしまうと、

間違った価格を求めてしまうことになります。

 

一軒家の住宅地の価格を調べたいのに、

大きな工場の価格を使っても仕方ありませんよね。

 

＜土地総合情報システム＞

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

1つの標準地を2名の不動産鑑定士が評価しています。

建物が建っていても、建物が存しない更地としての価格です。

 

また、実際の取引は一気に階段状に価格が変動しますが、

公示地価は実際の取引よりも緩やかに価格が変動します。

 

そのため、急激な価格の変動があると、

公示地価がすぐには実勢価格に追い付けないために、

タイムラグで両者に価格差が出てしまう場合もあります。

 

また、毎年1月1日時点価格であるため、

発表時期は3月下旬ですが、

1月1日以降の影響は次年度に反映されることになります。

 

そのため、令和2年に入ってからの新型コロナウイルスの影響は

現在発表されている令和2年の公示地価ではなく、

来年発表される令和3年の公示地価で反映されることになります。

 

どのような評価条件で価格が出ているかによって、

同じように見えても結果が大きく異なることになりますので、

「この価格の評価条件はどうなっているのか？」

しっかり確認しておくことがとても大切です。