ご依頼にあたって必要な資料　〜登記簿〜

資料から何がわかるのか

 

ご依頼にあたって必要な資料っていうけれど、

実際どんなところを見ているの？

自分でも簡単に見られてチェックできる部分はある？

ということで、それぞれの資料について見ていきます。

 

①-1　登記簿（土地）

 

「表題部」では、所在・地番・地目・地積を確認します。

評価の対象となる不動産がどこにあるかがわかります。

 

「所在」を見れば、駅から近いのか、都会なのか、山の中なのか、

ざっとしたイメージが掴めます。

 

「地番」は、「〇〇番」という親番のみだと、区画整理されたのか、

古くからの地域で土地利用が安定的なのかといったことを推測できます。

一方、「〇〇番50」のように枝番の数字が大きいと、

大規模に開発されて分筆された住宅団地かなと推測できます。

 

年賀状の住所を見て、その場所のイメージを想像してしまうのは、

“職業病”なのかもしれません(笑)

なお、登記簿の地番は、「○番○号」という住居表示とは異なります。

住居表示はわかるけど、地番はわからないという場合は、

地番と住居表示の対照表やブルーマップ等で調べることができます。

 

「地目」は、ずっと宅地なのか、いつ山林や農地から宅地になっているか。

宅地に地目変更された時期に、農地転用などの許可をちゃんと受けているか

行政調査を行う際の参考となる場合もあります。

 

「地積」は、評価に大きな影響を与えるので非常に大切です。

同じ土地単価でも、面積が異なると評価額が変わってきます。

 

現在の地積がどのように求められているのか。

最近測量されてちゃんと決まっている場合は良いのですが、

分筆されて残地計算になっている場合や

古くからのままで縄伸び縄縮みがある場合は特に注意が必要です。

 

「甲区」では、所有者を確認します。

土地が複数の筆で1つの画地となっている場合もあります。

土地と建物の所有者が同じなのか、異なるのか。

異なる場合は、借地権や使用貸借などの

土地利用権があるかどうかをさらに確認していくことになります。

 

「乙区」では、地上権・賃借権・地役権等を確認します。

所有権を評価するのか、その他の権利を評価するのかによって

更地としての価格は同じでも、評価額が変わってきます。

 

現地調査の際に、下（地面）だけではなく、上（空）も見ます。

対象地の上空を高圧線が通っている場合もあり、

地役権が設定されている場合は事前にチェックすることができます。

 

一方、取引や融資の際に非常に重要な抵当権（根抵当権）、

評価を行うことだけを前提とすれば、実はそれほど重要ではありません。

 

共同担保になっている場合、共同担保目録を見ると

評価範囲や評価条件を決める際に参考になる場合や、

たくさんの筆がある場合に漏れがないか確認することができます。

建物は、表題部の種類・構造・新築年月日を確認します。