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鑑定評価の実務　〜直近合意時点〜

鑑定評価の実務　〜直近合意時点〜

「地代家賃の増減額請求をしたいのですが、

直近合意時点とは何ですか？」

現在の地代家賃を増額・減額したい場合、

直近合意時点から現時点までの

経済情勢等の変動を考慮して、改定賃料が決まります。

そのため、直近合意時点がいつになるかは

改定賃料に大きな影響があります。

なお、この場合の賃料の鑑定評価を

「継続賃料」の鑑定評価といいます。

【直近合意時点】

直近合意時点とは、契約当事者間で

現行賃料を合意しそれを適用した時点です。

「継続賃料の鑑定評価は、原則として、

直近合意時点から価格時点までの事情変更を考慮

するものであり、直近合意時点は

事情変更を考慮する起点となるものである。」

とされています。

しかし、「現行賃料を定めた時点」の

判断基準が必ずしも明確ではなく、

時点の捉え方次第で

結果が大きく異なることがありました。

実務上では、「合意」とまでいえるか微妙な

「確認書」や「覚書」「念書」など色々あります。

契約書の文言を見ていくと、さらに複雑になってきます。

30年前が直近合意時点だと思っていたら、

別の書面が出てきて2年前が直近合意時点になったり、

賃料評価に大きな影響が出てくることも珍しくありません。

【実務上の注意点】

何十年も続く賃貸借契約の場合、

途中の経緯がわからないことがあったりもしますが、

最も大切なのは直近合意時点です。

直近合意時点が覆ってしまうと、

当初想定していた地代家賃の増減額請求が

できなくなってしまうこともあり得ます。

契約書、賃料振込の通帳履歴、当事者ヒアリングなど

できる限りの調査をしておくことが重要です。

さらに、継続賃料評価は、新規賃料100として、

いきなり200→100、10→100の水準になったりせず、

少しずつ徐々に本来の水準に近づいていくことになります。

少しずつしか変わらないなら、

手間がかかって面倒だからやめておくというのではなく、

早め早めからしっかり行動していくことが大切です。

何もしなければそのままの賃料が続くことになり、

月額ならそれほどの金額でもなくても、

何年、何十年と積み重なると大きな差になってしまいます。

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