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鑑定評価の実務
鑑定評価の実務　〜中古建物の簿価と時価〜

鑑定評価の実務　〜中古建物の簿価と時価〜

中古で取得した建物の簿価は、

取引により取得した価格をベースにしているため

簿価≒時価と考えてもよいでしょうか。

このようなご質問もよく頂きます。

もちろん直近に取得した中古建物で、

適正な時価で取引されている場合や、

適正に土地建物の按分をされている場合は

簿価≒時価のことも多いです。

しかし、以下のような場合は

必ずしも簿価≒時価とはならないこともありますので

十分にご注意ください。

【売買価格が正常ではなかった場合】

個々の取引には、売り急ぎや買い進みなど

様々な事情が含まれていることがほとんどです。

適正な価格帯の範囲内であれば問題ありませんが、

適正な価格帯から大きく乖離している場合は、

簿価≒時価とならないことがあります。

どうしても欲しいから高値を承知で買った。

先方から頼まれて、しかたなく安く買った。

地域の相場を知らず、高値で買ったor安値で売った。

このようなことありませんでしょうか。

【建物価格を適正に按分できていない場合】

売買契約書に土地建物の総額のみ記載され、

別途土地建物価格の按分が必要な場合があります。

このような場合、適正に按分されていれば問題ありません。

しかし、機械的に固定資産評価額で按分する等

適正に按分できていなかった場合、

そもそものスタートから簿価と時価が

乖離してしまっていることがあります。

【経済的減価が発生している場合】

建物の減価の要因には、

物理的要因、機能的要因、経済的要因の3つがあります。

物理的要因は、時間の経過に伴うもの。

機能的減価は、建物機能の陳腐化や旧式化など。

これらはいわゆる減価償却の概念の中に含まれます。

一方、経済的減価は、地域の衰退や市場性による減価です。

同じ建物でも、需要が高い駅前に立地する場合と

需要がほとんどない山の中にあるのでは市場価格は異なります。

また、建物取得時は繁華していたエリアでも、

現在は人通りもなく空き店舗が増えている場合など

市場価格（時価）が大きく変わってしまうことがあります。

このような経済的減価は、

経年で一律に減価する減価償却では

適正に減価しきれていない場合もあります。

【まとめ】

以上、代表的な3つを挙げてみました。

他にも簿価≠時価となるケースはありますし、

新築建物であっても簿価≒時価とならないこともあります。

その簿価はどのような根拠で現在の数字なのか。

しっかり見ていくことが大切です。

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