鑑定評価の実務　〜共有減価と裁判上の評価〜

弁護士さんから頂く最も多いご相談は、

「相手方から出てきた鑑定評価書を見てほしい」です。

 

その中でも、特に共有物件の評価について。

古きよき伝統的な論点ではありますが、

今でも多く目にする共有減価と裁判上の評価について

検討していきたいと思います。

 

【原　則】

 

共有持分を評価する場合は、

使用・収益・処分の制約や

共有物分割の時間的・経済的負担を考慮した

共有減価（市場性の減退）を考慮します。

 

【例　外】

 

共有持分の併合、全面的価格賠償の場合は、

共有減価を行いません。

 

下記の書籍にも、共有減価を行わない旨の記載があります。

 

■「家庭裁判所における遺産分割遺留分の実務（第3版）」

　　片岡武/管野眞一（編著） 日本加除出版株式会社

 

「不動産の共有持分（1/2）を有する相続人が

被相続人の共有持分（1/2）を代償取得する場合、

あるいはすべての共有持分を一括売却する場合などは、

共有減価は行わない。」

 

「なぜなら、共有持分どうしが併合し、

完全所有権(共有持分100%)を取得するので

いわゆる併合利益が生まれ、

共有持分減価は消滅するからである。」

 

■「共有不動産の紛争解決の実務（第2版）」

　　三平聡史著　民事法研究会

 

「全面的価格賠償においては、結果として

共有を脱する（単独所有になる）ことになる、

つまり、共有による制約・不都合はなくなります。

そこでの賠償額の算定においては

共有減価を適用しないのが一般的です。

（東京地判平成25・7・19判例集未登載、

東京地判平成17・10・19WLJ）」

 

【鑑定評価書の内容】

 

不動産鑑定士は、通常「正常価格」を評価するため、

上記原則に基づき、共有減価を考慮した

鑑定評価を行っていることが多いです。

 

正常価格とは、「市場性を有する不動産について、

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる

条件を満たす市場で形成されるであろう

市場価値を表示する適正な価格」です。

 

そのため、他の共有者のためだけの価格ではなく、

正常な市場で成立する価格を出しています。

 

【不動産鑑定士との連携】

 

不動産鑑定士に鑑定依頼をされる際には、

どのような目的での評価なのか、

しっかり連携していくことが大切です。

 

認めてもらえない共有減価を考慮して価格が下がっても、

最終的には共有減価無しの価格になってしまったりすると、

依頼者との信頼関係も崩れてしまいかねません。