鑑定評価ってどうやるの？　〜都市計画道路予定地〜

「都市計画道路予定地になっているのですが

どう考えたらいいですか？」

というご質問を頂くことがあります。

 

都市計画道路予定地は、減価要因です。

 

道路になることはセットバックとよく似ていますが、

都市計画道路予定地の場合は、

行政が買収してくれるのが大きな違いです。

 

ちなみに、行政が買う時の価格も、

不動産鑑定士が評価しています。

公共用地買収のための評価という

昔から続く鑑定士の業務の1つです。

 

市町村の都市計画課で調べられるほか、

最近はネット閲覧できる市町村も増えました。

 

「都市計画道路○○線　3.4.9号（20ｍ）」

というように記載されていて、

道路名と拡幅後の予定幅員を調べることができます。

 

【都市計画道路予定地とは】

 

都市計画法に基づく道路整備が予定されている土地のことです。

どのような段階にあるかで、

土地利用の制約や減価の程度が変わってきます。

 

既存道路を拡幅するような形で

計画決定されていることが多いですが、

たまに住宅地のど真ん中を貫いていたりもします。

 

■計画決定段階

都市計画道路の計画が決まっただけの段階です。

まだ事業認可まで受けていないため、

将来的に道路になるんだなという程度のイメージです。

 

何十年も“計画決定”されたままのものも多く、

都市計画の見直しにより廃止されることもあります。

 

2階建てまで、地階は無し、

木造・鉄骨造・コンクリートブロック造など

容易に除却・移転が可能であれば、建築可能です。

 

逆に言うと、3階建て以上の鉄筋コンクリート造建物は

建築できないことになります。

商業地域など容積率が大きい地域ほど影響が大きいです。

 

■事業認可段階

事業が認可され、予算もつき、

数年のうちに道路として整備されることになります。

 

そのため、予定地上に建物を建設することはできず、

建築基準法上の道路と同様の扱いになります。

建築物の敷地面積に含めることもできません。

 

【財産評価基本通達における評価】

 

24-7「都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価」として、

「地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定める

補正率を乗じて計算した価額によって評価する。」

とされています。

 

予定地の地積割合が大きいほど、

容積率が高いほど減価の程度は大きく、

▲1％〜▲50％までの幅広い補正率になっています。

 

【固定資産評価】

 

対象地の中に予定地が占める地積割合と、

固定資産評価上の用途地区の分類に応じて

補正率が定められています。

（補正のイメージは国税と似ています。）

 

【鑑定評価】

 

鑑定評価の場合は、

上記のような地積割合、容積率等はもちろん、

対象地のどの部分が都市計画道路予定地になっているか。

「位置」が非常に重要になります。

 

ある程度の地積割合でも、敷地の端であれば、

土地利用（建物建築）にあまり影響が無い場合もあります。

 

また、地積割合は小さくても、

対象地のど真ん中を都市計画道路予定地が

横断しているような場合は、

土地利用に大きな影響が出てしまいます。

 

また、都市計画道路予定地が実際に道路となり、

既存建築物の敷地面積が減ってしまうことにより、

建て替えの際に同じ建物が建たない場合も出てきますので、

しっかり個別具体的に検討していくことが大切です。