こんな場合はどうすれば？　〜セットバック〜

「4ｍ未満の道路に接していると、

必ずセットバックしないといけないのですか？」

というご質問を頂くことがあります。

 

結論から言いますと、接面道路が

いわゆる「2項道路」の場合だけ

セットバックすることになります。

 

そして、セットバックは減価要因です。

土地価格が下がります。

 

市町村の建築指導課（建築基準法担当）のほか、

小さな市町村では所管する都道府県の担当課で

道路種別を調べることができます。

大きな市では、ネット閲覧できるところも増えました。

 

【セットバックとは】

 

■2項道路

建築基準法第42条第2項に指定された道路に接する土地は、

原則として道路中心線から両側に２ｍ後退した線が

道路の境界線とみなされます。

 

2項道路は、幅員4ｍ未満の道路の中から指定されます。

 

指定されてすぐにセットバックする必要は無く、

将来建物の建替え等を行う場合に、

その境界線まで後退（セットバック）することになります。

 

また、「一方後退」といって、

片側が崖や河川で後退できない場合には、

反対側のみが後退することとなり、

通常の倍のセットバックが必要になることがあります。

 

「2項道路」の道路区域がどこまでなのか、

土地と道路との間に水路が介在している場合等は

個別具体的に行政調査を行う必要があります。

 

■2項道路以外

2項道路以外の道路は、

たとえ幅員が4ｍ未満でも

セットバックをする必要はありません。

 

【財産評価基本通達における評価】

 

「セットバックを必要とする宅地の評価」として、

「セットバックすべき部分については、

通常どおりに評価した価額から

70％相当額を控除して評価します。」とされ、

セットバック部分は▲70の減価となります。

 

【固定資産評価】

 

一般的に個々の土地のセットバック面積に応じて

減価を個別的に算定していることはなく、

そもそもの正面路線価に織り込んで

算定されていることが多いです。

 

固定資産税にも、相続税と同じような

路線価が敷設されていることは以前も書きましたが、

この路線価を敷設する際に、

幅員が狭くセットバックが必要な道路については

そもそもの路線価から下げていることが多いです。

 

そのため、セットバック減価無し＝減額可能と

直結するものではありません。

 

【鑑定評価】

 

実際の市場では、セットバック部分は

価値ゼロとして取引されることが多いです。

 

そのため、鑑定評価においても、

セットバックの面積分を

そのまま減価することが多くなります。

 

正面路線価　　100,000円/㎡

全体面積　　　100㎡

セットバック　3㎡

 

3㎡/100㎡＝3％　▲3％

100,000円/㎡×100㎡×0.97＝9,700,000円

というイメージです。

 

但し、建て替えするまではセットバックの必要はなく、

道路沿いの土地全てのセットバックが完了するまでは

ほぼ専用空間として利用できること、

幅員が広くなって土地利用がしやすくなること等もあり、

個別具体的に見ていく必要があります。