鑑定ってどこを見てるの？　〜担保評価・土地建物〜

前回の土地のみ（更地）の場合に続き、

担保評価・土地建物編です。

 

前回土地について色々触れましたので、

今回は特に建物について

取り上げてみたいと思います。

 

【土地と建物の所有者が同じか】

 

所有者が異なる場合、

借地権など何らかの利用権が

設定されている場合があるため、

所有者の確認は基本中の基本です。

 

共有になっていることも多く、

どのような持分割合になっているか

確認することも大切です。

 

土地と建物の持分割合が異なることもあり、

評価目線の違い＝価値観の違いではなく、

明らかなミスになるため気を抜けません。

 

一方、土地と建物が共同担保に供されている場合は、

「同一人に属するものして」との評価条件を付して

土地建物の評価をする場合もあります。

 

【建物の増改築の有無、同一性の確認】

 

登記されている建物の情報と

現況が同一となっているかを確認します。

 

増改築をしていると、床面積＝評価数量が変わり、

建物価格が変わってきます。

 

また、資本的支出に該当する場合等は

建物の経済的残存耐用年数が変わってくるため、

建物価格に影響があります。

 

さすがに主建物ではあまりありませんが、

複数の附属建物がある場合等は、

新しく未登記附属建物が建っていたり、

過去に取り壊し済みであったりすることもあり、

登記情報と現況の異同をしっかり確認します。

 

所有者からは「これが登記の建物だ」と聞いていても、

登記建物と全く違う建物が建っていて、

登記建物＝現況建物かどうか

同一性が疑われることもあります。

 

担保権が及ぶ範囲が、担保権者の事前の思いと

異なることが無いように入念な確認が必要となります。

 

【融資期間と建物の耐用年数】

 

融資期間が20年なのに、

建物の経済的残存耐用年数が5年など、

融資期間＞建物耐用年数の場合は、

金融機関での稟議の際に問題になる場合もあります。

 

機械的に建物の残存耐用年数を設定するのではなく、

現況に即して適切に耐用年数を判断することが大切です。