鑑定ってどこを見てるの？　〜担保評価・更地〜

金融機関向けの不動産担保評価も

不動産鑑定士の仕事です。

 

今回はその中でも土地（更地）の場合に

現地調査で特に気を付けていることをご紹介します。

 

【担保評価の原則】

 

担保評価は「現況評価」が大原則です。

 

たとえば、土地上に未登記建物があるが

当該建物が無いものとしてという条件は、

担保処分の際に大きな問題となる可能性があり、

担保価値に影響があるため認められません。

 

【チェックポイント】

 

■境界確定の有無、隣接建物の越境など

境界が決まっていなかったり、

境界紛争があるような場合は、

将来的に地積が変わってしまう可能性や

そもそも売りにくいという問題があります。

 

隣接建物の越境についても、

将来的に問題になることがあります。

 

軒先だけのでっぱりなのか、

建物自体が越境しているのか、

コンクリートブロック塀がいつの間にか

数十センチ移動されていたり。

14条地図が整備されているとホッとします。

 

物件範囲の確定は、

全ての基本だけに非常に重要です。

 

■未登記建物、工作物・構築物等の有無

土地の上に未登記建物があって、

主建物の附属でセットかなと思っていると、

実は他人が所有する建物だったり。

 

既に賃貸借契約を結んでいたり、

担保の範囲に含まれないような

立派な独立した建物が建っていたり。

 

会計監査等では「実在性」が重要だったりしますが、

担保評価の場合は“建物がある”ことのほうが

問題になるケースも多いです。

 

■取壊済建物の登記の有無

本当に現存しないのか、

登記が残っていることでの問題があるのかどうか。

可能であれば滅失登記ができるかどうか。

 

■借地権・一時賃貸借・使用貸借・無断使用の有無

わかりやすく建物が建っていると

何らかの権利関係があるのだと予想できますが、

パッと見は何も問題なくても、

実は貸していた、借りていたという場合も。

 

土地の一部ないし全部が使えないことは

担保価値に大きな影響を及ぼします。

特に、借地権が設定されている場合は、

借地権割合からもわかるように多大な影響があります。

 

また、契約書がなく、借地しているものの

どの範囲が該当するのかわからないこともあります。

建物の建築面積÷建蔽率で

最低限の借地面積を類推するなど対応が必要です。

 

■地目変更手続きの有無

現況宅地となっているのに、

登記地目が田・畑となっている場合、

地目変更登記手続きがされているか、

そもそも地目変更手続きが可能かを確認します。

 

特に、市街化調整区域の場合は、

地目変更が必ずしもスムーズとは限りませんし、

無許可で宅地転用し、

無許可の未登記建物が建っているなど

問題になるケースもあったりします。