鑑定って何を見てるの？　〜生産緑地〜

生産緑地についての研修会に参加してきました。

2022年問題、相続対策、不動産市場予測など

非常に興味深い内容でした。

 

不動産鑑定士も生産緑地の評価を

依頼されるケースがありますので、

評価について考えてみました。

 

【生産緑地とは】

 

市街化区域にある農地のうち、

生産緑地地区の指定を受けた農地です。

 

面積は500㎡以上が基本で、

平成4年（1992年）に

指定を受けた生産緑地が大半です。

 

＜メリット＞

・固定資産税が農地並み課税で非常に安いこと

・相続税の納税猶予を使うと、評価が非常に安くなる。

 

＜デメリット＞

・生産緑地に指定されている間（30年間）の営農義務。

・納税猶予を使うと、死ぬまで営農義務。

（生産緑地指定と関係なし）

 

【財産評価基本通達における評価】

 

「No.4626　生産緑地の評価」

 課税時期から、買取りの申出をすることが

できることとなる日までの期間により

以下のとおり減価割合が定められています。

 

すぐに申出できるもの        　▲ 5％

5年以下のもの　　　　　　 ▲ 10%

5年を超え10年以下のもの　▲ 15%

10年を超え15年以下のもの　▲ 20%

15年を超え20年以下のもの　▲ 25%

20年を超え25年以下のもの　▲ 30%

25年を超え30年以下のもの　▲ 35%

 

【鑑定評価】

 

生産緑地について、建築物の新築、

宅地造成などを行う場合には、

市町村長の許可を受けなければなりません。

 

しかし、この許可は、農産物の生産集荷施設や

市民農園の施設等を設置する場合以外は、

原則として許可されないことになっています。

 

財産評価基本通達は、このような

市街化区域で宅地化も可能な土地なのに、

一定期間農地としてしか使えないことを

考慮した減価になっているということになります。

 

＜開発許可との関係＞

生産緑地は、解除されれば宅地利用が可能ですが、

そもそもその生産緑地は宅地化できるのでしょうか。

 

生産緑地の主たる需要者としては、

開発素地を求める不動産業者（デベロッパー）

が想定されます。

 

生産緑地が多く存在するのは、都市の外辺部です。

そもそもその地域に宅地需要はあるのか、

そもそもその生産緑地単独で開発可能なのか。

 

周辺も生産緑地に囲まれてしまっていたり、

道路要件で開発許可が不可能であったり、

そもそも生産緑地が解除されたとしても

宅地化が見込めない物件もかなりあると思います。

 

このような場合は、買取申し出までの

期間のみの減価だけを考えるのではなく、

そもそも「生産緑地でないものとして評価した価格」が

適正かどうかをしっかり検討する必要があります。

 

単に、正面路線価×地積×画地計算のみでは、

時価を超えて過大に評価してしまう可能性があります。

 

【その他】

 

余談ですが、生産緑地の申出期間による減価割合と

配偶者居住権で適用される複利現価率。

 

土地利用可能性などを反映して、

同じ期間であっても率が異なることが興味深いです。