時事ネタ・トピックス　〜様々な請求書・見積書〜

9月5日の日経に閉鎖のオフィス・店舗の

「「原状回復」費の過剰請求多発」

という記事が掲載されていました。

 

競争原理が働かない、

適正金額より3〜6割高く請求されることがある。

第三者の査定が重要というものです。

 

裁判上の評価

 

裁判上の評価でも、

様々な請求書・見積書を根拠として

不動産価格にプラス評価

もしくはマイナス評価をしている場合があります。

 

出てきた請求書・見積書は

どのような工事を前提に出されているのか。

 

一般的な相場から見て高いのか安いのか。

そもそも信頼できるものなのか。

しっかり確認をしておく必要があります。

 

立退料算定の場合の引っ越し実費なども

オーナー側かテナント側かでかなり変わってきます。

 

請求書・見積書

 

不動産鑑定士も業務の中で

様々な請求書や見積書を参考にしています。

 

本当に不動産は千差万別で、

業者による差だけではなく、

そもそもどのような前提での見積書なのか。

 

全部直すのか、部分的に直すのかだけでも

金額としては大きな差になってしまいます。

 

不動産関係の請求・見積額は

元々の総額が高いこともあって、

金額にするとかなり大きな幅ができてしまいます。

 

それぞれについて、

ざっくりイメージを書いてみようと思います。

 

【土地関係】

 

■宅地造成費（開発工事費）

規模が大きな画地であったり、

田・畑・山林を宅地に造成したりする場合です。

 

評価としては、

「造成後の完成宅地価格−宅地造成費＝評価額」

となるのですが、

この宅地造成費もけっこう幅が大きくて、

結果としての評価額もかなり変わってきます。

 

財産評価基本通達では、以下の項目が挙がっています。

整　地　費　（凹凸地面の地ならし工事費）

　伐採・伐根費（樹木の伐採・伐根工事費）

　地盤改良費　（軟弱地盤の改良工事費）

　土　盛　費　（道路面までの盛土工事費）

　土　止　費　（擁壁工事費）　

 

どのような宅地造成を行うのか、

単なる宅地造成だけではなく、

分割の上で住宅地分譲まで行うのか。

 

住宅地分譲まで行う場合は、

さらに分筆測量、開発道路築造、

上下水道ガス敷設等の工事費用がかかってきます。

 

■土壌汚染対策費用

土壌汚染がある土地の評価です。

どのような汚染対策を行うのか、

掘削除去や原位置浄化など様々な方法があります。

 

また、どのような有害物質で汚染されているか、

どの程度の深さまで対策工事を行うか。

 

そもそも見積もり段階では、

試掘調査での情報に基づいているので、

実際にやってみたらもっと汚染されていた等、

ふたを開けてみないと誰にもわからない世界です。

 

【建物関係】

 

■解体費用（取壊費用）

建物自体のRC造or木造等の構造、

建物の規模が大きいのか小さいのか以外にも、

作業環境の良否も大きな影響があります。

 

たとえば、全部機械で解体できる場合と、

狭くて機械が入らず全部手で解体だったら

全く違ってきますよね。

 

■大規模修繕・耐震補強

どのような工事をどこまで行うのか、

そもそもの前提条件が整理されていないこともあり、

同じ大規模修繕、耐震補強といっても、

ビックリするくらいの差になっていたりします。