鑑定評価ってどうやるの？　〜建物の再調達原価〜

価格を求める基本的な3手法のうち

「原価法」について、

裁判上の評価でよく争点になる

「建物の再調達原価」についてです。

 

再調達原価が高ければ、建物価格は高くなり、

再調達原価が低ければ、建物価格は低くなります。

 

建物の再調達原価

 

「対象不動産を価格時点において

新たに再調達することを想定した場合において

必要とされる適正な原価の総額をいう。」

 

建物の建築費は千差万別です。

パッと見は同じような建物であっても、

実際は倍半分の差があったりします。

 

鑑定士も実務経験を積み重ねることにより、

建物のグレードや構造・工法、建築費等について

ある程度の知識を深めてはいますが、

建築士さんのような完全な専門家ではありません。

 

そのため、様々な資料に基づいて

評価の対象となる建物の再調達原価を査定します。

 

■実際の建築費

建物建築請負契約書や固定資産台帳等から

実際の建築費を調べる方法です。

 

対象建物の建築費実額ですので、

個別具体性があり、説得力は非常に強いです。

 

ただ、価格時点と建築時期の違いをどう調整するのか、

（一般的には建築費指数等で時点修正します。）

特別な事情で割高・割安な建築費になっていないか

しっかり確認することが必要です。

 

■国税・標準的な建築価額表

国税が毎年の標準的な建築価額を公表しているもので、

SRC・RC・S・W造など構造別に数値が出ています。

 

国税の数字ですので、一定の信頼感はありますが、

年と構造のみで建築費単価が出ていますので、

地域別・個別の建築費や事情が

十分に反映されないことに注意が必要です。

 

■JBCI（ジャパン・ビルディング・コスト・インフォメーション）

実際の契約価格を分析対象としているため、

建物の取引価格について信頼度の高い価格傾向を把握できます。

 

地域別・構造別などで検索できるのですが、

対象建物の個別具体的な部分は反映されません。

 

■建物の鑑定評価必携　建物実例データ集

「建物鑑定評価」の資料集です。

建物鑑定評価の方法論について、

その基礎的な事項が体系的に書かれています。

鑑定士だと、非常になじみ深い書籍です。

 

様々な建物が掲載されていますが、

どの建物を基準にするかによって

再調達原価が変わってくることもあります。

 

資本的支出・大規模修繕・耐震性能等

 

建物建築後、通常の維持管理のみされている場合は

あまり関係ないのですが、

大規模修繕や資本的支出、増改築などがあった場合、

適切に反映していく必要があります。

 

このように、建物の再調達原価と言っても、

どのような資料に基づいて、

どのように評価主体が判断するかによって

大きく変わってくることがあります。