鑑定評価ってどうやるの？　〜価格を求める基本の3手法・原価法〜

鑑定評価ってどんな計算をするの？

どうやって価格を決めているの？

 

なんとなく“職人芸”のようなところもあり、

あまり知られていないのではないでしょうか。

 

価格を求める基本的な3手法には、

原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。

今回は、そのうち「原価法」についてお話します。

 

原価法

 

コストアプローチとも言われます。

 

その不動産をもう一度作った場合にいくらかかるのか。

コストから不動産の価格を求める手法です。

 

建物が一番わかりやすいと思うのですが、

この建物を今建てるといくらかかるのか（再調達原価）、

築後何年経過し、どのような減価があるのか（減価修正）

ということから、価格を求める手法です。

 

たとえば、もう一度建てるとすると3,000万円かかる。

築後10年経過して、1,000万円の減価が認められる。

3,000万円−1,000万円＝2,000万円

というような流れです。

 

土地の場合でも、

材料を2,000万円で仕入れる（田んぼを購入する）

材料を1,000万円で加工する（田んぼを造成して宅地にする）

販管費・開発利潤として500万円を見込む。

仕入れ＋加工費＋販管費・開発利潤＝3,500万円という流れです。

 

このように、土地は新しく造成された場合に

原価法を適用することができます。

 

一方、既成市街地や古くからの既成住宅地域では、

当初の“仕入れ価格”や“加工費”がわからないため、

適用を断念することになります。

 

そのため、鑑定評価書において、

土地の価格を原価法で求めるケースはほとんどなく、

次回お話する取引事例比較法で求めることが大半です。

 

■再調達原価

 

建物の場合、もう一度建てる場合にいくらかかるのか

現地で一見しただけでは建築費がわからないことが多く、

裁判上の評価などでも争点の1つとなることが多いです。

 

同じ築年数であれば、再調達原価が高い方が

結果として現時点の価格も高くなりますので、

実際の建築費、建築費指数、国税の標準的な建築価額表、

JBCI（ジャパン・ビルディング・コスト・インフォメーション）など

様々な資料を用いて説得力ある再調達原価を求めることが大切です。

 

■減価修正

 

いわゆる減価償却のような経年減価だけではなく、

実際に現地で建物を観察して減価の程度を把握します。

 

雨漏りやクラックのような物理的減価、

設備や機能の陳腐化をはじめとする機能的減価、

都心より山奥の方が市場性は劣るという経済的減価

をしっかり調査分析することが大切です。