鑑定って何を見てるの？　〜価格形成要因・一般的要因〜

鑑定評価って何を見て値段付けるの？

どのようなことがあったら

価格が上がったり下がったりするの？

このようなご質問もよく頂きます。

 

たとえば、新型コロナウイルスは景気に影響を与え、

不動産の価格（市場動向）にも影響を与えているのですが、

どのような理由で影響があるのでしょうか。

 

需要と供給の原則

 

不動産の価格はわかりにくくて難しいと思われますが、

不動産も需要と供給で価格が決まるのは同じです。

 

需要が高い（人気がある）不動産は高くなるし、

需要が低い（人気がない）不動産は安くなります。

とってもシンプルで簡単なのです。

 

このような需要と供給に全般的な影響を与えるのが、

下記の「一般的要因」です。

 

価格形成要因

 

不動産鑑定評価基準では、

「不動産の価格を形成する要因」として

以下の3つを挙げています。

 

「一般的要因」：全般的な景気動向、人口動態、政治経済の情勢など

「地域要因」　：駅距離などの利便性、人気の有無、地域の居住環境など

「個別的要因」：形状や面積、角地など、その土地の個別的な要因

 

不動産の価格が上がったり下がったりするのは、

これらの要因が変動するためです。

 

一般的要因は国や都市レベル、地域要因はご近所レベル、

個別的要因は対象地そのもの、というイメージでしょうか。

 

一般的要因

 

今回はその中で「一般的要因」を取り上げてみます。

一般的要因は、自然的要因、社会的要因、経済的要因、

行政的要因の4つに分かれます。

 

■自然的要因

　地理的位置関係や地勢、気象の状態など。

 

　都心部から離れるほど地価は下がりますし、

　山が多い平野が多い、暑い寒いも価格に影響します。

　災害の危険なく、温暖なところに住みたいですよね。

 

■社会的要因

　人口の状態や生活様式の変化など。

 

　人口減少＝不動産需要減少につながるため、

　将来的に不動産価格は下がっていく方向になります。

　

また、生活様式等の状態では、

コロナで在宅勤務が浸透するなど変化が大きく、

　不動産を見る目が変わっていく過渡期にあると思います。

 

　通勤・通学の利便性を考えなくてもよくなったり、

都心部のオフィス需要が減少したり、

　これまでとは違った価値観で

不動産が選ばれていくことになります。

 

■経済的要因

　物価、税負担、会計制度、技術革新、交通体系など。

 

　物価が上がれば不動産価格も上がる可能性が高いですし、

　相続税や所得・法人税が変われば、不動産の動きも変わります。

　相続税増税で賃貸マンションがいっぱいできましたよね。

 

　ICTが進めば、地理的な距離を飛び越えられるため、

　都心への一極集中が減るかもしれません。

 

■行政的要因

　土地利用規制、建物規制、不動産の税制や施策など。

 

　規制が緩和されれば、京都でも高い建物が建てられますし、

　不動産の税制や中古住宅推進などの国の施策も

　不動産の価格に大きな影響が出てきます。

 

　バブル崩壊の原因となった総量規制なども

　不動産の価格に大きすぎる影響を与えましたよね。

 

このように一般的要因は不動産の価格に大きな影響を与えます。

地域や個別的な不動産の状況を見る前に、

まずは大きな流れをしっかり押さえておくことが大切です。