鑑定士にいつ聞くの？　〜金融機関での融資〜

金融機関から求められます

 

不動産を担保にして融資を受ける場合、

不動産を買うために価格の適正さを証明する場合、

親族間や関連会社間で売買する場合など、

金融機関から鑑定士の書面を求められる場合があります。

 

どんな書類を作成するか

 

もちろん正式な「鑑定評価書」が最善です。

 

しかし、金融機関から簡易な書面でよいと言われる場合、

不動産の価格がそれほど大きくない場合などは

一定の根拠を記載した簡易版の

「意見書」や「調査報告書」を作成することもあります。

 

以前「簡易鑑定」と呼ばれていた書類と同じようなものですが、

現在は正式な手順を全て網羅した「鑑定評価書」以外で

「鑑定」という言葉は使えなくなりました。

 

金融機関が特に気にするポイント

 

鑑定評価書でも、意見書でも、

提出する先によって

重点チェックするポイントが異なります。

 

裁判所、税務署、監査法人、金融機関、売買の相手方など

それぞれに合わせた内容だと、より説得力が増します。

 

建物の残存耐用年数

 

融資年数と建物の残存耐用年数はよく見られます。

融資期間中に建物がダメになったら困るので、

建物が大丈夫かどうか気にされることが多いです。

 

たとえば、融資期間20年なのに、

建物の残存耐用年数10年となっていると、

手続きがスムーズに進まなくなる場合があります。

 

物件の収益性

 

賃料はいくらか、利回りはどうなっているか、

そしてその根拠は何か。

 

物件からの収益が返済の原資になるのですから、

やはり金融機関は数字をよく見ているなと感じます。

 

楽観過ぎる想定で安易に数字を上積みすることなく、

しっかり市場の実態を踏まえて評価していく必要があります。

 

相続税路線価

 

路線価の2倍まではなんとか通るかもだけど、

路線価の3倍以上は厳しい…など

相続税路線価がどうなっているのかも非常に重要です。

 

最近はコロナで地価上昇も一服していますが、

これまでは京都や大阪など人気エリアは

路線価の2倍どころか3〜5倍の取引も多くありました。

 

このような場合、実際の売買実例を踏まえて、

どこまでバブルではなく適正価格であるか

しっかり説明していくことが大切です。