鑑定評価ってどうやってるの？　〜業務フローその３〜

前回の業務フローその2（現地調査）に続き、

業務フロー最終回その3では行政調査についてお話します。

 

行政調査は最初の登竜門

 

行政調査は、担当者への聞き方ひとつで

「〇が×」にも、「×が〇」にも変わってしまいます。

 

新人の頃、最も苦労した調査で、

師匠に最も叱られた調査でもあります。

 

たとえば、その土地に建物を建築できるかどうかで

価格は倍半分くらいあっという間に変わってしまいます。

 

市街化調整区域は、“原則として”

建物を建てることができません。

しかし、“例外的に”許可を受ければ建築可能です。

 

この場合、正面から「調区で建築できますか」と聞くと、

原則通り「建築できません」と回答があります。

 

しかし、「調区ですが、どんな場合に建築できますか？」と聞くと、

「このような場合に建築できます」と回答があります。

 

一般的に「原則」と「例外」だと、

例外の範囲のほうが狭いことが多いですが、

思いのほか例外の範囲のほうが広いこともあります。

 

周囲に戸建住宅しかないエリアで、

「戸建住宅だけは建築可能」となった場合、

市街化調整区域の建築規制の影響はほとんどなくなります。

 

こんな時に、建築不可だから半値だ！

という評価をすると大ヤケドをすることになってしまいます。

 

行政調査の内容

 

都市計画、用途地域、市町村道かどうか、認定幅員、

建築基準法の道路かどうか、建築確認・完了検査の有無、

開発許可の可否、上下水道ガスの引込の有無、

周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるかどうか、

土壌汚染対策法・水質汚濁防止法の指定の有無　等々

 

特に、評価の前提条件について異論がある場合は、

その事項について徹底的に調査を行います。

 

たとえば、相続税評価において

農地山林の転用見込みの有無についてであれば、

開発許可の具体的内容まで突っ込んで担当部署で話を聞きます。

 

市町村合併の悲哀

 

市町村合併により、複数の庁舎に担当課が分かれている場合、

たった1つの項目を調べるためだけに車で20〜30分かかるなど、

予想外の時間がかかる場合があります。

 

特に、上下水道担当課は別庁舎になっている場合が多く、

その次に都市計画や開発担当部署が別庁舎の可能性が高いです。

すぐ隣の建物だったらラッキーなのですが、

「○○支所（旧○○町役場）です」とあっさり言われることも。

 

また、特定行政庁といって、建築主事を置き、

その市町村内で全ての建築基準法関係の業務を

行っている場合はいいのですが、

受付だけは当該市町村で、判断は都道府県の場合も多いです。

 

この場合、都道府県の出先機関（管轄土木事務所）へ

建築基準法関係の調査に別途赴く必要があります。

 

さらに、規模が大きな建物の建築確認だと、

管轄土木事務所でもなく、「それは本庁！」と言われて

またまた別の場所に行く必要があったりもします。

 

いかに事前の準備が大切か、

時間が限られている出張ではより一層実感します。

 

鑑定評価書の内容

 

鑑定評価書にはさらっと1行で書いていることも、

実際は様々な調査に基づいて記載しています。

 

鑑定士はしっかりいろんなことを調べて、

ちゃんと評価しているのだなと思って頂けたら幸いです。