鑑定士にいつ聞くの？　〜空室が多い収益物件〜

最初に結論

 

古くてボロボロで誰も住んでいないようなアパート。

鑑定士の大好物です。

規模が大きく、鉄骨造や鉄筋コンクリート造だと最高です。

固定資産評価額や通達評価より価格が大きく下がります。

 

儲からない物件は価格が低い

 

今回は収益物件についてです。

収益物件とは、店舗事務所ビル、賃貸マンション、賃貸アパート等です。

最近は相続対策などで収益物件も非常に増えてきています。

 

その中でも、人気がない、老朽化しているなどの理由で

借り手がなく空室が多い物件はありませんか？

もしくは、周辺と比べて賃料が安すぎる物件など。

 

おそらく前回も取り上げた築20年以上の

古い建物であることも多いのではないでしょうか。

 

収益物件は収益価格で決まる

 

収益物件の不動産広告をご覧になったことはありますか？

「満室想定〇〇万円」「利回り〇％」など

様々な数字が目に飛び込んできたのではないでしょうか。

 

そう！

収益物件はどれだけ儲かるかで価格が決まるのです。

どんなに坪単価が高くても、儲からなければ価格は低くなります。

 

路線価だけが価格じゃない

 

弁護士さんは、裁判で固定資産評価額をよく使われます。

会計士さんや税理士さんは、路線価に基づいた通達評価。

どちらもその収益物件がいくら儲かるかは考慮されていません。

 

土地は固定資産税路線価や相続税路線価で算定され、

建物は築年に基づいた減価償却のような考え方で算定されているからです。

 

もちろん、そもそもの路線価を求める際には、

標準的な賃料を想定した収益性も考慮して決められていますが、

「この土地とこの建物」という個別具体性はありません。

 

しかし、上記のとおり、収益物件の価格は

「この土地とこの建物」コンビでの収益性で決まります。

 

ここに価格が違ってくるポイントがあります。

本来マーケットで普通に考慮されていることが考慮されていない。

これでは価格が違ってきて当然ですよね。

 

見方を変えれば価格が変わる

 

このように固定資産評価額や通達評価としては正しくても、

本来の見方である収益性からの検討を行うことで、

鑑定結果（時価）が大きく変わってくることがあります。

 

逆に高くなることも

 

空室が多いボロボロ収益物件が好きと書きましたが、

逆に築年やグレードに比べて賃料が高く、

“良い子”な物件は固定資産評価額や通達評価より高くなります。

 

大規模修繕、日々の維持管理の良否など

しっかりと個性を見てやることによって

収益物件の適正な価格を求めることができるのです。