不動産の時価は今いくら？　〜一物五価・固定資産税評価額〜

最も身近な評価額

 

毎年4〜5月頃に送られてきて、

あ〜また税金払わないとかぁ…と思う固定資産税。

 

普段は最初の税額合計を見ることが多いと思いますが、

ページをめくっていくと役立つ情報がいっぱいです。

 

課税明細書には、土地1筆、建物1棟ずつの評価額が載っています。

色々な価格が載っていますが、「評価額（価格）」欄を見てください。

土地は評価額÷0.7、建物は評価額そのままが

固定資産評価で言うところの「時価」になります。

 

公示地価や基準地価は、周辺の価格しかわかりません。

相続税路線価は、路線価からさらに様々な計算が必要です。

 

それに比べ、固定資産評価額は、

その土地・建物そのものの価格を出してくれていますので、

角地や不整形等を考慮して再計算する必要はありません。

 

もちろん土壌汚染や方位など考慮されていない項目もありますが、

身近にある資料で不動産の価格を知るのに

これほど便利なものはありません。

建物の固定資産評価額に注意

逆に、築20〜30年ほど経つと、時価より高くなる傾向があります。

 

相続、株価算定やM&Aの場面では、

固定資産評価額を活用されるケースも多いですが、

建物の価格が異なると、相続税額、株価やM&A価格に大きな影響が出てきます。

 

単純に固定資産評価額を使うのではなく、

ざっくりでもいいので、鑑定士に時価を聞くことをお勧めします。

 

固定資産評価も鑑定士が評価

 

固定資産評価も不動産鑑定士が評価しています。

 

相続税路線価と同じく、全ての路線を評価できませんので、

最も平均的な代表選手（標準宅地）を不動産鑑定士が評価して、

その価格をベースに市町村が全ての土地の評価額を算定します。

 

固定資産税は、3年に1度評価替を行います。

地価上昇の場合は、3年に1度だけ土地評価額が上がります。

地価下落の場合は、毎年下落分が土地評価額に反映されます。

 

固定資産評価制度

 

＜概要＞

・根拠法令：地方税法

・実施機関：市町村

・価格時点：1月1日（3年毎）

・公表時期：4〜5月頃

 

固定資産税を課税するための評価です。

固定資産税にも路線価があり、

地価公示価格（時価）の7割を目途としています。

 

土地価格は、実際は建物があっても、

建物がないものとした更地としての価格です。

 

課税明細書の土地「評価額」をご覧ください。

仮に「70,000,000円」と記載があれば、

70,000,000円÷0.7＝100,000,000円が

固定資産評価に基づく時価となります。

 

なお、建物は7割評価ではありませんので、

そのままの価格が時価となります。

 

＜全国地価マップ＞

https://www.chikamap.jp