ご依頼にあたって必要な資料　〜評価証明・帳簿・レントロール等〜

あればあるほど説得力アップ

 

評価のベンチマークになったり、算定根拠になったり、

鑑定士にとっては、まさに“宝の山”の資料です。

世の中、実額ほど強いものはありません！(笑)

 

③　固定資産評価証明書（公課証明書）

 

評価の対象となる不動産の固定資産評価額が記載されています。

公課証明書は、固定資産税・都市計画税も載っているのでより有用です。

 

証明書はわざわざ市役所・町役場へ取りに行く必要がありますので、

毎年4〜5月頃にお手元に届く「課税明細書」でも大丈夫です。

合計の税額が記載されているページではなく、

土地・建物それぞれの内容が載っているページを頂きたいです。

 

固定資産評価額は、評価の際にベンチマークの１つとなります。

実際に評価をして、固定資産評価額より高いのか低いのか。

大きく異なった場合は、どうしてそんなに違うのか。

適切に説明していく必要があります。

 

④　固定資産台帳（帳簿価格）

 

帳簿価格と鑑定評価額との関係性。

特に、税務上・会計上の評価の場合は、大切なテーマです。

 

下記⑥とも関連しますが、対象建物の取得価額が載っていたり、

新築〜現在までの修繕履歴等の内容が載っています。

 

標準的な建築費より高いか安いか。

老朽建物であっても、大規模修繕が行われているか。

旧耐震基準の建物でも、耐震診断や耐震補強が行われているか。

時期とともに金額も記載されているため、とても有用な資料です。

 

⑤　レントロール・賃貸借契約書

 

テナントビルや賃貸マンション等の収益物件を評価する場合は、

欠かすことができない資料です。

 

収益物件は、周辺の土地単価や築年だけでは価格が決まらず、

年間どれくらい利益が出ているかという収益性が大切になります。

 

「この物件全体で年間〇〇円の収入がある」

というようなざっくりとした数値だけではなく、

可能であれば各フロア・各部屋の月額賃料、

敷金・礼金等の一時金、共益費、駐車場使用料、空室の有無など

 

賃貸借契約書は、レントロールの数値の確認に使います。

賃料のほか、原状回復・契約期間の定め・その他特約条項など、

思わぬ内容が出てくる場合もあります。 

⑥　建物の建築費がわかる資料（請負契約書等）

建物の建築費は、評価額に大きな影響があります。

元々高級な建物は、時間が経ってもそれなりに高級ですし、

その逆もまたしかりです。

しかし、現実の建物は千差万別で、

一見して同じようなグレードに見えても、

建築費は倍半分くらい違う場合もあったりします。

建築費の実額を適切に把握することは、

説得力ある鑑定評価のために大きな意味があります。