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時事ネタ・トピックス
時事ネタ・トピックス　〜中小M&A仲介にルール〜

時事ネタ・トピックス　〜中小M&A仲介にルール〜

6/28の日経新聞に

「中小M&A仲介にルール

登録制や自主規制で悪質業者排除」

という記事が掲載されていました。

「後継者不足などで企業再編の需要が高まるが、

悪質な仲介業者によるトラブルも目立つ。」

「提示された買い取り価格は訪問のたびに上がり、

いつの間にか当初の3倍になったが、逆に不信感が募った。

「価格の算出方法などわからないことだらけ。

買い手のことしか考えていないようにみえた」。」

【不動産評価の現状】

一般的には会計士さんや税理士さん等がメインとなり、

会計・税務・財務面の検討は

詳細に行われていることが多いですが、

不動産の評価まで詳細に行われていることは少ないです。

■固定資産評価額を活用するケース

・土地建物とも、評価額そのままを採用。

・土地は0.7で割り戻し、建物はそのまま。

■相続税評価額を活用するケース

・土地は、財産評価基本通達に基づき評価（8割評価）。

・建物は、通達に従い、固定資産評価額を採用。

【不動産評価の問題点】

固定資産評価額や相続税評価額には、

以下のような問題点があります。

不動産がほとんどない会社や、

あったとしてもわずかな場合は影響も軽微ですが、

不動産取引を目的とするM&A（不動産M&A）や

社歴が古く不動産を多数所有する会社などでは

M&A価格に大きく影響してしまうことがあります。

・土地を時価水準に割り戻ししていない。

　固定資産評価額は7割、相続税評価額は8割水準です。

・都市部の土地は、実勢価格より安く、割安傾向。

・地方の農家集落地等は、実勢価格より高く、割高傾向。

・建物は、新築時ほど割安で、古くなるほど割高になっている。

・大規模修繕の有無や維持管理の良否が全く反映されていない。

・収益物件であっても、賃貸収入の多寡が全く反映されていない。

・土地建物それぞれに算出しているだけで、

　複合不動産として一体的な目線での検討が行われていない。

このような問題点を洗い出して精査してみると、

不動産の評価が倍半分以上変わることも

決して珍しくありません。

【まとめ】

相互の信頼関係を構築するためには、

適切な評価を行うことが大切です。

M&A（株価）であっても、

なぜその価格になっているのか。

しっかり前提条件と算定内訳を見ていくことが重要です。

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