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鑑定評価の実務
鑑定評価の実務　〜建物価格の比較〜

鑑定評価の実務　〜建物価格の比較〜

「どの建物価格が正しいのでしょうか？」

というご質問をよく頂きます。

期末簿価、鑑定評価額、固定資産評価額etc.

どれもちゃんとした根拠に基づいているのに、

価格が異なっていることが多いです。

【評価実例】

実際の評価実例に基づいて見てみましょう。

築約30年の鉄骨造工場・倉庫です。

■期末帳簿価格　　 70,000,000円

■鑑定評価額　　　 65,000,000円

■固定資産評価額　200,000,000円

期末簿価と鑑定評価額は概ね近似していますが、

固定資産評価額は倍以上の差があります。

どの価格を建物価格として採用するかによって、

影響はかなり大きく違ってきます。

【期末簿価】

固定資産台帳における

「建物」及び「建物付属設備」が該当します。

取得価格は実際の建築費でした。

その後の修繕費等も適切に計上され、

減価償却も適切になされています。

経年減価のみで、目視等により確認できる

偶発的な損傷や劣化等は考慮されていないものの、

なんといっても「実額」ですので説得力は大きいです。

【鑑定評価額】

不動産鑑定評価基準に則って、

建物を躯体・仕上・設備に区分し、

再調達原価や経済的残存耐用年数も適切です。

期末簿価より低くなったのは、

経年減価以外の物理的・機能的・経済的減価を

考慮したためです。

【固定資産評価額】

固定資産評価基準に則り、

再建築費（価格）を基準として評価する方法

（再建築価格方式）を採用して適切に評価されています。

ただ、建物を躯体・設備に分けず、

設備も躯体と同じ耐用年数となり、

どれだけ築年を経ても残価率20％です。

さらに、3年に1度しか価格の見直しを行わず、

前年度の評価額に据え置かれる措置（※）もあります。

この場合、経年劣化しているはずなのに、

価格がずっと変わらないこともあります。

【建物価格の比較】

このようにそれぞれの根拠に基づき

適切に評価されている“正しい価格”であるものの、

建物価格は大きく異なることがあります。

評価実例では固定資産評価額が

期末簿価や鑑定評価額より高くなっていますが、

新築から概ね10〜15年程度までは

固定資産評価額のほうが低くなっている場合が多いです。

売買・相続・裁判・株価評価等、

いずれの場面でどの価格を建物価格として採用するか。

しっかり見極めていくことが重要だと考えます。

※【前年度の評価額に据え置かれる措置】※

新基準年度の評価額と前年度の評価額とを比較し、

新基準年度の評価額が前年度の評価額を下回る場合は、

新基準年度の評価額として算定された額が

それ以降の課税年度の評価額となります。

しかし、新基準年度の評価額が前年度の評価額を上回る場合は、

前年度の評価額に据え置かれる措置が採られています。

また、家屋の評価替えは、

「建築物価の変動（再建築費評点補正率）」と

「家屋の建築後の経過年数に応じた減価（経年減点補正率）」

を考慮して全国一律に3年に一度行い、

経年減点補正率は、構造及び用途等の区分に応じて、

下限（最終残価率）が2割として設定されています。

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