鑑定って何を見てるの？　〜角地（住宅地編）〜

「角地」は当然プラス評価！

 

そんな当たり前に思う角地ですが、

どうしてプラス評価になるのか、

どんな時でもプラス評価になるのか、

しっかり考えたことはありますか？

 

今回は住宅地の角地について

見ていきたいと思います。

 

【日照・通風】

 

日照・通風に良い影響を与えることから、

角地であることはプラス要因になります。

 

特に、家が密集した小規模な住宅地などでは、

通常より大きなプラスの影響があります。

 

方位によっても角地の影響の大きさは異なり、

一般的には「東南の角地」が優れるとされます。

 

【間口・奥行・形状等】

 

出入りの利便性の向上、避難経路の確保、

建物設計上の多様性の確保など、プラス要因です。

 

また、うなぎの寝床のような土地が多い地域では、

間口の狭さをカバーしてくれることにもつながります。

 

【接面道路との関係】

 

二方向から人や車の往来があるため、

騒音や交通面での危険性がある場合などは

マイナス要因になることもあります。

 

特に、閑静な住環境が重要な高級住宅地では、

騒音は大きなマイナス要因になることもありますので、

角地＝一律プラスとせず、

地域の実情をしっかり把握することが大切です。

 

【公法上の規制・制約】

 

どちらも幅員6m以上の市町村道である場合など、

一定の場合は建蔽率が10％緩和され、

プラス要因になります。

 

一方、正面道路は広くても、

側道が4ｍ未満の2項道路の場合などは、

セットバックが必要となり、

マイナスに作用する場合もあります。

 

さらに、中高層マンションが建つ場合は、

側道の幅員が狭いと、高度利用ができなくなって

マイナスに作用してしまうこともあります。

（道路斜線制限は、隣地斜線制限より厳しい）

 

【まとめ】

このように、一般的に角地＝プラスのイメージでも、

立地条件や土地利用方法によっては

マイナスになってしまうこともあります。

 

その角地は本当にプラスなのか。

当たり前に思ってしまうことだけに、

今一度しっかり見てみるのも良いのではないでしょうか。