こんな時はどうしたら？　〜規模の大きな画地の評価〜

周辺の標準的な画地に比べて、

規模の大きな画地を評価する場合、

平成30年から財産評価基本通達では

「規模の大きな画地の評価」が新設されました。

 

詳細の内容は国税庁ホームページの

「No.4609地積規模の大きな宅地の評価」を

ご確認頂くとして、この規模補正は

固定資産評価でも同じように適用されているのでしょうか。

 

【財産評価基本通達】

 

基本的に、三大都市圏は500㎡以上の宅地、

三大都市圏以外は1,000㎡以上の宅地が対象です。

 

地積規模の大きな宅地に該当すると、

ざっと20％以上の減価となります。

広大地がなくなり、平成30年から新設されました。

 

【固定資産評価】

 

同じ公的評価であることから、

国税と同じように規模補正はあるのでしょうか。

 

各市町村により定めている「所要の補正」の

内容が異なるため一概には言えませんが、

国税の「規模の大きな画地の評価」のような

規模補正を持っていないところが大半だと思います。

 

この規模補正を持っていないということは、

財産評価基本通達で評価した場合よりも

高く評価されている可能性があるということです。

 

仮に、固定資産評価において、

画地規模100㎡を標準として100,000円/㎡と

単価が決まっているとしましょう。

 

一方、対象地は上記の100㎡の土地に隣接する

規模が大きな1,000㎡の画地です。

 

対象地が、間口が広く、奥行がそれほど長くない

整形地であったとすると、100㎡の土地と同じ

100,000円/㎡の単価が付いている可能性があります。

 

三大都市圏の「規模の大きな画地の評価」であれば、

▲22％の規模補正がされるにもかかわらず、

固定資産評価においては規模補正±0となっていることも。

 

これはなにも市町村の故意や過失で

高く評価しているのではなく、

市町村が持っている「所要の補正」の中に

このような規模補正の項目を持っていないことが原因です。

 

所要の補正の規模補正項目としては、

大規模評価として、50,000㎡以上の大規模工場について

一定の規模補正を持っている程度の市町村が多いと思います。

 

【両者の違いを明確に】

 

このブログで固定資産評価は間違っている！

と言いたいわけではありません。

 

どうしても評価額のみに目が行きがちですが、

その評価額はどのような算定過程で出てきたものなのか、

しっかり見ておくことが大切だと言いたいです。