鑑定評価ってどうやるの？　〜建物の減価修正〜

価格を求める基本的な3手法「原価法」の中で、

建物の経年減価等を考慮する「減価修正」についてです。

減価償却≠減価修正

会計士さん・税理士さんが使う「減価償却」と

同じような部分と異なっている部分があります。

 

基本となる経年減価については同じなのですが、

減価修正は経年減価以外にも考慮する項目があります。

 

経年減価だけが減価修正じゃないんだよと

お伝えすることが今回の目的です。

 

経年減価だけじゃないということは、

新築でもマイナスになる部分があるかもしれず、

中古でも簿価以上にマイナスになる部分があるかもしれず、

価格が変わってくるかもしれませんということです。

 

そして、価格が変わると、売買価格、税額、株価など

様々なことが変わってくることになります。

 

減価修正

 

「減価の要因に基づき発生した減価額を、

対象不動産の再調達原価から控除して、

価格時点における適正な積算価格を求めること」です。

 

この減価の要因は3つに分けられます。

 

■物理的要因

使用による摩滅及び破損、時の経過による老朽化等です。

 

いわゆる経年減価とほぼ同じイメージですが、

経年劣化のほか、自然災害での偶発的な損傷等も含まれます。

 

■機能的要因

型式の旧式化、設備の能率低下等です。

 

建物設備の型式が古くなったり機能が劣ったり、

マンションの間取りが時代に合わなくなったり。

 

耐用年数自体はまだまだ残存年数があったとしても、

このような機能的な要因も減価になります。

 

■経済的要因

地域の衰退、環境との不適合、市場性の減退等です。

 

たとえば、新築の建物が建っているとしても、

山の中の誰も買わないような場所にあったとしたら、

新築の価格より値段は下がってしまうことになります。

 

減価修正の方法

 

減価修正の方法には以下の2つがあります。

 

■耐用年数に基づく方法

定額法と定率法があり、定額法が主流です。

 

少し前のブログでテーマにした「建物の耐用年数」は、

ここで大きなウエイトを占めることになります。

 

経済的残存耐用年数をどう判断するかにより、

価格が大きく変わってくることになります。

 

■観察減価法

実態を調査して、減価額を直接求める方法です。

耐用年数に基づく方法と併用することになります。

 

経年減価だけでは把握しきれない建物の実態を

しっかり評価に反映さそうというものです。

 

鑑定評価書では、上記耐用年数に基づく方法に続いて、

さらに5％、10％、20％など減価をしていることが多いです。

 

このように減価償却と減価修正は

同じような部分と異なっている部分があります。

 

経年減価だけでは、簿価と実際の価格に

大きな差があると感じられた時は、

ゼヒ不動産鑑定士にお問い合わせください。