こんな時はどうしたら？　〜評価条件・評価単位〜

今回は評価単位についてです。

 

区画整然とした住宅団地の戸建住宅であれば、

1筆の土地の上に1棟の建物が建っているので、

この土地建物で1つの評価単位となるのは

とてもわかりやすいと思います。

 

しかし、複数筆の土地の上に、

共同住宅、戸建住宅、駐車場などが混在していると、

全部を一括して1つの評価単位とするのか、

共同住宅、戸建住宅、駐車場と3つに分けるのか。

 

これだけでも評価の前提が異なってきますので、

3つに分けて評価した場合の総合計が、

一括して1つで評価した価格と一致するとは限りません。

 

評価単位はそれぞれ異なる

 

鑑定評価における評価単位、

国税の評価通達における評価単位、

固定資産評価における評価単位、

現況の土地利用状況は、

それぞれ必ずしも一致するとは限りません。

 

評価単位が異なると、

規模、接道状況、形状などが異なってくるため、

結果として価格も変わってくることになります。

 

鑑定評価

 

基本的には、売却単位＝評価単位です。

評価の対象となる不動産のみで売却可能かどうか。

現況、地目、土地利用状況等を踏まえて判断します。

 

とはいえ、これまでお話しした通り、

「鑑定評価の条件」で様々な評価単位を設定できます。

最も柔軟に決められるのが鑑定評価ではないでしょうか。

 

上記の例では、一括して1つで評価もできますし、

3つに分けて評価することもできます。

どちらも正しいことなので、問題はありません。

 

評価通達（相続税）

 

「No.4603　宅地の評価単位」に記載されています。

 

ここで大切なことは、

相続税評価を不動産鑑定士にご依頼される場合、

税務上の評価単位と鑑定評価上の評価単位が

一致しているかどうかをご確認ください。

 

「評価下がりそうですか？」と聞かれて、

異なった評価単位を前提に「下がります！」と

不動産鑑定士が回答している場合があるからです。

 

上記の例では、税務上は3つに分けないとダメなのに、

鑑定評価上は一括して1つで評価をすると、

土地利用状況や規模等から評価が下がるという場合です。

 

これはどちらが悪いというわけではなく、

それぞれの考え方や制度の違いによるものです。

 

しかし、評価単位が違っていると、

将来的な税務リスクが非常に高くなってしまいます。

 

固定資産評価

 

評価単位を決めることは「画地認定」と言います。

基本的には地目、土地利用状況、所有者等で決まります。

 

鑑定評価や評価通達と異なることは、

所有者が別であっても、1つの評価単位として

認定される場合があるということです。

 

A土地にA店舗建物、B土地にB店舗建物があり、

それぞれ所有者はAさん、Bさんだとします。

 

しかし、ABは駐車場を共有し、出入口も同じで

一体的に利用されているような場合は、

ABの土地をセットで1評価単位となることもあります。

 

また、自宅に隣接する駐車場についても、

柵などで明確に区分されているかどうかで

駐車場を含む1つの自宅敷地となるか、

自宅1つと駐車場1つの

2つの評価単位になるか決まったりします。

 

市町村によって取り扱いが

微妙に異なる場合がありますので、

気になる場合はご確認頂くとよいと思います。