士業に役立つ不動産評価まめ知識

令和2年基準地価の結果について

近畿圏の状況を見ていきたいと思います。

各府県の代表的な地点をピックアップします。

 

【滋賀県】

■大津市・JR大津駅前（商業地）

R1.7.1　349,000円/㎡

R2.1.1　354,000円/㎡（＋1.4％）

R2.7.1　349,000円/㎡（▲1.4％）

 

一年間を通した変動率は±0％ですが、

前半はプラス、後半はマイナスとなっています。

平成25年から続いてきた地価上昇が半期で下落に転じました。

 

【京都府】

■京都市東山区・祇園（商業地）

R1.7.1　3,080,000円/㎡

R2.1.1　3,500,000円/㎡（＋13.6％）

R2.7.1　3,220,000円/㎡（▲8.0％）

 

■京都市中京区・地下鉄丸太町駅付近（商業地）

R1.7.1　850,000円/㎡

R2.1.1　880,000円/㎡（＋3.5％）

R2.7.1　865,000円/㎡（▲1.7％）

 

祇園はインバウンド需要も大きかったので、

前半の地価上昇、そして後半の地価下落と

大きな価格変動がありました。

上記は半年分の変動率ですので、

単純に年間ベースだと▲16.0％になります。

 

一方、御所南エリアでは、

需要が底堅く、地価は半期で微減となっています。

 

【大阪府】

■大阪市北区・グランフロント（商業地）

R1.7.1　21,700,000円/㎡

R2.1.1　25,000,000円/㎡（＋15.2％）

R2.7.1　23,600,000円/㎡（▲5.6％）

 

■大阪市中央区・ミナミ戎橋付近（商業地）

R1.7.1　24,400,000円/㎡

R2.1.1　28,700,000円/㎡（＋17.6％）

R2.7.1　23,300,000円/㎡（▲18.8％）

 

大阪の最高価格地は、キタを抜かして

最近はずっとミナミになっていましたが、

今回キタが最高価格地に返り咲きました。

 

インバウンド需要の消失が直撃したミナミは

半年間で▲18.8％、単純に年間ベースだと▲37.6％。

非常に大きな下落となりました。

 

一方、オフィス需要なども大きいキタは、

ミナミに比べて半期の下落率は小さくなりました。

 

ただ、店舗やオフィスの賃料減額や移転撤退などは

これからより顕在化する可能性もあり、

引き続き予断を許さない状況だと考えます。

 

【兵庫県】

■神戸市中央区・三ノ宮駅前（商業地）

R1.7.1　6,550,000円/㎡

R2.1.1　7,200,000円/㎡（＋9.9％）

R2.7.1　6,700,000円/㎡（▲6.9％）

 

地価LOOK第二四半期でも

全国トップクラスの下落（四半期で▲3〜6％下落）と

なっていましたが、基準地価でもその影響が出ています。

 

店舗やオフィスの賃料減額や移転撤退などが

影響しているものと考えられます。

 

【奈良県】

■奈良市・近鉄奈良駅前（商業地）

R1.7.1　712,000円/㎡

R2.1.1　830,000円/㎡（＋16.6％）

R2.7.1　745,000円/㎡（▲10.2％）

 

近鉄奈良駅前は、一年間通しでは

地価上昇となっていますが、

前半・後半に分けて見ていくと

大きな地価上昇と地価下落となっています。

 

【和歌山県】

■和歌山市・JR和歌山駅前（商業地）

R1.7.1　441,000円/㎡

R2.1.1　442,000円/㎡（＋0.2％）

R2.7.1　442,000円/㎡（±0.0％）

 

JR和歌山駅前は、前半に地価が微増し、

後半は横ばいとなっています。

コロナの影響が直撃した後半で

商業地が横ばいというのは非常に少ないです。

令和2年基準地価が発表されました。

新型コロナウイルスの影響が考慮された

最初の公的土地評価です。

 

【変動率の期間】

 

「令和元年7月1日〜令和2年7月1日」の

1年間の価格変動を踏まえた結果です。

 

コロナの影響が無い前半は地価上昇傾向、

コロナの影響が出た後半は地価下落傾向と

前半・後半に分けて見ていくことが良いと思います。

 

【基準地価の概要】

■前　半■

「交通利便性や住環境の優れた住宅地、

オフィス需要の強い商業地、

訪問客の増加に伴う店舗やホテルの進出が

見込まれる地域を中心に

地価の回復傾向が継続していたと見られる。」

 

前半は非常に地価上昇傾向が強く、

低金利や大企業を中心とする景況感、

インバウンドによるプラスの影響が

とても大きかったということです。

 

■後　半■

「新型コロナウイルス感染症の影響による

先行き不透明感から需要が弱まり、

総じて上昇幅の縮小、上昇から横ばい

又は下落への転化となったと見られる。

なお、前半から下落が継続していた地域においては、

下落幅の拡大も見られる。」

 

「地価動向の変化の程度は様々であり、

新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響の程度が

土地への需要の特徴や地域の経済構造などにより異なることや、

再開発など中長期的な上昇要因の有無が地域で異なることによる」

 

＜インバウンド需要が強かった地域＞

コロナ禍によりインバウンド需要が消失したため、

インバウンドの影響により地価が上昇していた地域は

今回でもトップクラスの下落となっています。

 

新聞報道でも、大阪ミナミは

1月比で▲18.8％下落となっているなど

影響は非常に大きいです。

 

＜インバウンド需要があまり無かった地域＞

インバウンドの影響があまり無い地域でも、

自粛やリモートワーク、先行き不透明感など

日本人や企業の行動変化よる影響が出ています。

 

ただ、インバウンドほど過熱感が無かったため、

地価上昇もほどほどでしたし、地価下落もほどほどです。

 

＜元々地価が下落していた地域＞

先行き不透明感などから、

弱い需要がさらに弱くなり、

地価下落傾向が強まったと考えられます。

 

特に、古くからの農家集落地域は、

公的価格以上に実勢価格が落ち込んでおり、

売りたくても売れない物件が

さらに増える可能性があります。

 

地域毎の詳細については、次のブログで。

 

【固定資産税への影響】

 

令和3年度は3年に一度の

固定資産税の評価替え年度です。

 

今回の基準地価の結果だけではなく、

直近3年分の地価変動が合計されて

評価額に反映されます。

 

仮に今回の基準地価の結果で

地価下落となっている地域であっても、

直近はかなり地価が上昇していました。

 

そのため、15％＋20％−10％＝＋25％というように

合計すると地価上昇＝評価額アップとなり、

税額が上昇するケースも多いかもしれません。